تأجير مسكنك في الجزائر وأنت مقيم في الخارج

من يتولى ماذا حين يقيم المالك في باريس أو مونتريال؟

يحتفظ المالك المغترب بالقرارات: اختيار المستأجر وتحديد الإيجار والأشغال. لكن لا بد من شخص في عين المكان يسلم المفاتيح ويعاين حالة المسكن ويرد على وكيل العمارة. وقد يكون هذا الوسيط أحد الأقارب أو وكالة عقارية معتمدة.

تسليم المفاتيح لقريب: مزايا وحدود

الأخ أو ابن العم يعرف الحي ولا يطلب عمولة. غير أنه دون وكالة مكتوبة لا يستطيع توقيع عقد الإيجار ولا التصرف أمام البلدية أو المحافظة العقارية. كما تظل أموال الإيجار مصدرًا متكررًا للتوتر داخل العائلة.

تفويض أحد الأقارب لدى القنصلية

ليتصرف القريب بصفة قانونية، يوقع المالك وكالة لدى قنصلية الجزائر في بلد إقامته. فالمحافظة العقارية تقبل مثلًا وكالة قنصلية خاصة محررة بالعربية لإيداع الدفتر العقاري أو سحبه. راجع الوكالة القنصلية العقارية.

الوكالة العقارية المفوضة: العمولة والرقابة

حسب تحقيق نشره موقع TSA سنة 2018 عن سوق العاصمة، تأخذ الوكالة عادة إيجار شهر واحد عمولةً. وقبل توقيع عقد تسيير، اطلب اعتمادها والقائمة الدقيقة للمهام المشمولة ووتيرة التقارير التي ستقدمها.

سنة إيجار مسبقة: عرف لا إلزام

في الجزائر العاصمة يشترط المؤجرون غالبًا تسبيق اثني عشر شهرًا، وفق TSA سنة 2018، دون أن يفرض ذلك أي قانون. ويحد هذا التسبيق من خطر عدم الدفع بالنسبة لمؤجر بعيد، شرط أن يُذكر في العقد ويُدفع في حساب بنكي معروف.

التصريح بالإيجار المقبوض فعلًا

تتحدث الصحافة عن إيجارات يُصرَّح بأقل من قيمتها في العقود لتقليص رسم نسبته 7 %، وهو رقم لم تؤكده المديرية العامة للضرائب. غير أن الإيجار المخفض يضعف موقف المؤجر في أي نزاع مع مستأجره. التفاصيل في ضريبة المداخيل الإيجارية.

التحصيل دون نقود سائلة

يترك التحويل أو الصك أثرًا مفيدًا أمام المستأجر وأمام البنك، الذي يطلب منذ 2025 مصدر الإيداعات الكبيرة. ويكمل حساب العملة الصعبة لغير المقيم، المفتوح بجواز السفر وإثبات سكن في الخارج، الحساب بالدينار خلال فترات الإقامة.

مسكن فارغ، مسكن مهدد

تحدث موقع TSA سنة 2018 عن مليوني مسكن غير مشغول في الجزائر، وأربعة ملايين حسب بعض المصادر. وفي 2015 أشار وزير السكن إلى أكثر من 125 000 مسكن اجتماعي شاغر أو يشغله غير المستفيدين. والعقار المغلق لسنوات يجذب المستولين ويتعرض للتخريب.

الإيجار السياحي بالليلة من بعيد

يتطلب الإيجار بالليلة، على طريقة Airbnb، تسليم مفاتيح متكررًا وتنظيفًا بين إقامتين، أي وسيطًا متاحًا باستمرار. وقد لاحظ TSA سنة 2018 غياب أي اقتطاع ضريبي على هذه المداخيل؛ أما القواعد الحالية فتجدها في الإيجار قصير المدة في الجزائر.

تأمين عقار معروض للإيجار

يطلب الموثق التأمين على الكوارث الطبيعية CAT-NAT عند البيع، ويطلبه القرض الشعبي الجزائري CPA عند منح قرض. وبالنسبة للعقار المؤجر، يغطي التأمين متعدد المخاطر للسكن أيضًا الحريق وأضرار المياه. وعلى الوسيط المحلي متابعة كل موعد تجديد.

الفواتير والأعباء ونظام العمارة

يجب تسديد فواتير الماء والغاز والكهرباء والهاتف عند مغادرة كل مستأجر. وفي العمارات المنجزة في إطار الترقية العقارية، تخضع الأعباء المشتركة لنظام الملكية المشتركة النموذجي المحدد بالمرسوم التنفيذي 14-99 المؤرخ في 4 مارس 2014.

مراقبة العقار بين زيارتين

الصور المؤرخة، ومحضر معاينة الحالة الموقع عند الدخول والخروج، وقراءات العدادات، وجدول مشترك للمبالغ المحصلة، كلها تعوض الزيارة التي لا يستطيع المؤجر القيام بها. ثم تتيح زيارة سنوية إلى الجزائر، صيفًا في الغالب، مراجعة كل شيء.

تنظيم التسيير عن بعد خطوة بخطوة

1. جمع عقد الملكية والدفتر العقاري، ثم التأكد من تسديد فواتير الماء والغاز والكهرباء.
2. اختيار الوسيط المحلي: قريب موثوق أو وكالة معتمدة يحدد عقدها المهام والأجرة.
3. توقيع وكالة خاصة لدى القنصلية تصف العقار بدقة والتصرفات المأذون بها، مثل توقيع عقد الإيجار.
4. تحرير عقد إيجار مكتوب بالمبلغ الحقيقي، مع المدة والتسبيق المحتمل والدفع بالتحويل أو الصك.
5. إعداد محضر معاينة مصور عند دخول المستأجر وقراءة العدادات بحضور الطرفين.
6. اكتتاب أو تجديد تأمين CAT-NAT وتأمين متعدد المخاطر، وتدوين المواعيد في رزنامة مشتركة مع الوسيط.
7. طلب تقرير دوري عن الإيجارات المحصلة والحوادث، وبرمجة زيارة خلال كل إقامة في الجزائر.

الميزانية السنوية لمسكن يُسيَّر عن بعد

الوثائق اللازمة قبل التأجير

• عقد الملكية التوثيقي والدفتر العقاري النهائي
• وكالة قنصلية باسم الوكيل
• نسخة من جواز سفر المالك أو بطاقة تعريفه البيومترية
• عقد إيجار مكتوب موقع من الطرفين
• محضر معاينة الدخول مع صور مؤرخة
• شهادات تأمين CAT-NAT والتأمين متعدد المخاطر للسكن
• آخر فواتير الماء والغاز والكهرباء المسددة
• المعلومات البنكية للحساب الذي يستقبل الإيجارات

أخطاء شائعة لدى المؤجر الغائب

• ترك قريب يسير المسكن دون وكالة مكتوبة، فلا يستطيع توقيع العقد ولا الدفاع عن العقار أمام الإدارة.
• قبول الإيجار نقدًا يدًا بيد، دون وصل ولا أثر بنكي يمكن الاستناد إليه عند النزاع.
• تدوين إيجار في العقد أقل من المبلغ المقبوض فعلًا، مما يضعف موقف المالك أمام القاضي وأمام مصالح الضرائب.
• تسليم المفاتيح لوسيط غير معتمد يقبض التسبيق السنوي ولا يعيده: تحقق دائمًا من هوية الوكالة وصفتها القانونية.
• ترك المسكن فارغًا سنوات دون زيارة، مما يعرضه لتسربات غير مكتشفة وللتخريب وللشغل دون حق.

أسئلتكم حول الإيجار المسير من الخارج