مغادرة الشيوع: شراء الحصص أو البيع الودي أو المزاد

لماذا تريد العائلات الخروج منه

وارث شريك مهاجر يريد تمويل شراء في مونتريال، وآخر يرغب في البناء على نصيبه، وثالث يشغل المكان مجانا. وهذه المصالح المتباينة تفسر لماذا تنتهي حالات شيوع كثيرة بطلب الخروج منه.

شراء أحد الورثة لحصص الآخرين

أبسط وسيلة أن يشتري أحد الورثة الحصص الشائعة لباقي الشركاء. ويحرر عقد التنازل لدى الموثق، ويمكن تمويله بواسطة قرض عقاري في الجزائر إذا قبل البنك أخذ العقار نفسه ضمانا للقرض.

بيع العقار كاملا لطرف ثالث

يوقع جميع الورثة معا على البيع، ثم يقتسمون الثمن حسب حقوقهم. وأتعاب البيع بالتراضي هي 3 % حتى 500 000 دج، و2 % حتى 1 000 000 دج، و1 % فيما زاد.

بيع الحصة لشخص أجنبي عن الورثة

يمكن للشريك في الشيوع أيضا أن يبيع حصته لشخص من خارج العائلة. ولم تتحقق مصادرنا من قواعد القانون المدني بشأن حق استرداد محتمل للورثة الشركاء: لذلك يجب أن يؤكدها الموثق قبل أي توقيع.

عدة عقارات: التوزيع بدل البيع

عندما تضم التركة عدة عقارات، يمكن لكل وارث أن يأخذ حصة منها. وتندرج هذه القسمة للميراث العقاري ضمن البند 55 من سلم الموثقين، وتنهي الشيوع دون اللجوء إلى المزاد.

اللجوء إلى المحكمة عند الانسداد

إذا رفض أحد الورثة الشركاء أي اتفاق، ترفع دعوى القسمة أمام المحكمة. ويمكن للقاضي تعيين خبير، والأمر ببيع العقار إذا تعذر تقسيمه بسهولة، وعادة ما يرافق محام هذا الإجراء.

البيوع القضائية للعقارات

يخصص قانون الإجراءات المدنية والإدارية مواد للبيوع القضائية للعقارات، منها المادة 754، التي يمكن الاطلاع عليها في البوابة القانونية لوزارة العدل. أما الأحكام الدقيقة الخاصة بالبيع لإنهاء الشيوع فتقرأ في النص نفسه.

البيع بالمزاد: ضعف التعريفة

يكلف البيع بالمزاد أمام الموثق 6 % حتى 500 000 دج، و4 % حتى 1 000 000 دج، و2 % فيما زاد. وهو ضعف سلم البيع الودي، وحجة قوية للتفاوض قبل الوصول إلى هذه المرحلة.

مثال بالأرقام على 10 ملايين دج

بالحساب التدريجي، يعطي البيع الودي 15 000 و10 000 و90 000 دج، أي 115 000 دج من الأتعاب. وفي البيع بالمزاد نحصل على 30 000 و20 000 و180 000 دج، أي 230 000 دج، دون الحقوق والرسوم، وهي طريقة حساب يجب تأكيدها.

التأجير بالمزاد في انتظار البيع

عندما يتأخر البيع، يمكن تأجير محل شائع بالمزاد وفق دفتر شروط، بتعريفة 3 % تحت 500 000 دج ثم 4,5 % فيما زاد. وتوزع الإيجارات حينها بين الشركاء في الشيوع حسب حقوقهم.

ورثة شركاء مقيمون في الخارج

لا يلزم الوارث المقيم في فرنسا بالضرورة بالعودة في كل مرحلة: إذ يمكن أن تسمح وكالة قنصلية لوكيل بالتوقيع على التنازل أو البيع باسمه، شرط أن يقبل الموثق شكلها ونطاقها.

بعد الخروج: سند باسمك

أيا كان الطريق المختار، يسجل العقد النهائي ثم يشهر لدى المحافظة العقارية. ويحصل المشتري أو المستفيد على سند باسمه، ويخرج العقار نهائيا ودون رجعة من نظام الشيوع الموروث.

الخروج من الشيوع مرحلة بمرحلة

1. مراجعة السندات: الفريضة والشهادة التوثيقية والدفتر العقاري باسم الورثة.
2. تقييم العقار لتحديد ثمن شراء أو بيع يقبله جميع الورثة.
3. اقتراح شراء الحصص أولا على أحد الورثة الشركاء، مع إمكانية تمويله بقرض.
4. وإلا التوقيع معا لدى الموثق على البيع الودي للعقار كاملا لمشتر.
5. جمع وكالات الورثة المقيمين خارج الجزائر، بالشكل الذي يقبله الموثق، قبل التوقيع.
6. كحل أخير، رفع دعوى أمام المحكمة للحصول على القسمة القضائية أو بيع العقار لإنهاء الشيوع.

مقارنة كلفة طرق الخروج

وثائق الخروج من الشيوع

• الفريضة والشهادة التوثيقية المشهرة
• أصل الدفتر العقاري أو عقد الملكية
• تقرير تقييم العقار
• اتفاق مكتوب على ثمن الشراء أو البيع
• الوكالات القنصلية للورثة المقيمين بالخارج
• شطب الرهن إذا كان العقار لا يزال مرهونا
• العريضة والوثائق المثبتة في حالة الدعوى القضائية

خطوات خاطئة عند الخروج من الشيوع

• ترك النزاع يصل إلى المزاد دون حساب الفارق: فالبيع بالمزاد يكلف ضعف أتعاب البيع الودي.
• قبول شراء حصة يدفع جزء من ثمنها يدا بيد، دون أن يذكر الثمن الحقيقي في العقد التوثيقي.
• بيع الحصة لمشتر من خارج العائلة دون التحقق لدى الموثق من الحقوق المحتملة للورثة الشركاء.
• التوقيع عن أخ غائب بمجرد إذن هاتفي، دون وكالة قنصلية مستوفية للشروط القانونية.
• الاعتقاد بأن مشتري جزء فقط من المنزل يمكنه شغله وحده، مما يثير نزاعات مع باقي الشركاء في الشيوع.

الخروج من الشيوع: أسئلة تتكرر