كراء شقة: من العقد التوثيقي إلى الأعباء الشهرية

الإطار القانوني لإيجار الشقق

يخضع إيجار الشقة للقانون المدني المعدل بالقانون رقم 07-05 المؤرخ في 13 مايو 2007. ويجب أن يكون العقد مكتوبا وذا تاريخ ثابت وإلا كان باطلا، وتكون مدته محددة وينتهي عند حلول الأجل المتفق عليه.

أين تبحث عن شقة من نوع F2 أو F3؟

تنتشر الإعلانات في البوابات المتخصصة، ولدى الوكالات المعتمدة، وعبر التناقل الشفهي في الحي. وتسمح الزيارة في أوقات مختلفة بتقدير الضجيج وضغط الماء والتشميس، وتقدم أسعار العقار في الجزائر مرجعا قبل التفاوض.

إيجار حر وتفاوض

لا يخضع بدل الإيجار لأي سقف، بل يُحدد بحرية حسب السوق والولاية والطابق والحالة والتجهيز. ويشمل النقاش أيضا التسبيق المطلوب، والتكفل بالأشغال الصغيرة، ومدى وجود الأثاث في الشقة من عدمه.

ستة أشهر أو سنة تسبيقا

جرى العرف أن يدفع المستأجر إيجار ستة أشهر أو سنة عند التوقيع، رغم أن أي نص لا يفرض ذلك. والدفع بصك أو تحويل يترك دليلا بنكيا، أما الدفع نقدا فيستلزم أن يصرّح المؤجر بالاستلام لدى الموثق.

حساب أتعاب العقد التوثيقي

تمثل الأتعاب، التي يتحملها المستأجر، نسبة 1 % إلى غاية 500 000 دج و0,75 % فيما زاد، على أساس يساوي الإيجار السنوي مضروبا في المدة. ويضاف إليها الرسم على القيمة المضافة بنسبة 19 %، وحق تسجيل ثابت قدره 500 دج.

مثال على وعاء قدره 480 000 دج

بالنسبة لعقد يبلغ وعاؤه 480 000 دج، تكون الأتعاب 4 800 دج، والرسم على القيمة المضافة 912 دج، والتسجيل 500 دج، أي ما مجموعه 6 212 دج. وهذا حساب للاستئناس مأخوذ من التسعيرة التي نشرها موقع Lkeria، ويُتأكد منه لدى الموثق.

أعباء يدفعها الشاغل

يدفع المستأجر أعباء الملكية المشتركة، والرسم السنوي لرفع القمامات المنزلية، ورسم السكن المدرج في فاتورة سونلغاز، والتطهير المفوتر مع الماء. وسؤال المؤجر عن المبلغ المعتاد لهذه البنود قبل التوقيع يجنّب المفاجآت.

نفقات تبقى على المالك

يتحمل المؤجر الرسم العقاري، والتأمين على الكوارث الطبيعية، والترميمات الكبرى مثل العزل المائي للسطح أو القنوات أو المرجل. أما إيجار فيلا فيطرح مسائل صيانة مختلفة تستحق المقارنة إن كنت مترددا.

إلحاق محضر حالة الأمكنة عند الدخول

قبل تسليم المفاتيح، تُلحق بالعقد معاينة حضورية طبقا للمادة 476. وبدونها يُفترض أن الشاغل تسلّم الشقة في حالة جيدة، والطريقة مشروحة في صفحة محضر حالة الأمكنة في الإيجار.

تأمين الشقة المؤجرة

التأمين متعدد الأخطار للسكن ليس إلزاميا على المستأجر، لكنه يغطي الحريق وأضرار المياه والمسؤولية المدنية تجاه الجيران. وتقارن صفحة التأمين متعدد الأخطار للسكن الضمانات والاستثناءات، وهي مفيدة قبل الانتقال.

العيش في ملكية مشتركة

في العمارة الجماعية، يسري نظام الملكية المشتركة على الشاغل أيضا: استعمال الأجزاء المشتركة، وأوقات الأشغال، وركن السيارات. ومن الأفضل طلب نسخة منه من المؤجر أو من وكيل العمارة، خاصة في الأحياء الكبرى والإقامات الحديثة.

مغادرة الشقة عند نهاية العقد

ينتهي الإيجار عند الأجل المتفق عليه دون تنبيه. ويمكن للمستأجر المغادرة قبل ذلك لسبب عائلي أو مهني، بإشعار مدته شهران عبر محضر قضائي. ويرد الشقة حينها بالحالة التي تسلّمها عليها، باستثناء الاهتلاك العادي، طبقا للمادة 503.

من أول اتصال إلى تسليم المفاتيح

1. تحديد الميزانية الشهرية مع احتساب التسبيق من ستة إلى اثني عشر شهرا المطلوب غالبا ومصاريف العقد.
2. زيارة عدة شقق في أوقات مختلفة والتحقق من الماء والكهرباء والرطوبة والجوار.
3. مطالبة المؤجر بسند ملكيته وبطاقة هويته للتأكد من أنه يملك حق التأجير.
4. التفاوض على الإيجار والتسبيق والمدة والأشغال، ثم تحرير العقد المكتوب، لدى الموثق في أغلب الأحيان.
5. إعداد محضر حضوري لحالة الأمكنة وإلحاقه بالعقد قبل الانتقال إلى الشقة.
6. الدفع بصك أو تحويل، أو الحصول على التصريح التوثيقي بالمبالغ المدفوعة نقدا.

ميزانية الدخول إلى شقة مؤجرة

ما يجب تقديمه أو طلبه

• بطاقة هوية سارية المفعول
• شهادة عمل أو ما يثبت الدخل، وكثيرا ما تُطلب
• شهادة الميلاد إذا اشترطها الموثق
• نسخة من سند ملكية المؤجر
• التزام مكتوب من الكفيل عند الاقتضاء
• وسيلة دفع قابلة للتتبع: دفتر صكوك أو أمر تحويل

أخطاء تكلّف مستأجر الشقة غاليا

• قبول إيجار شفهي أو ورقة بسيطة غير مؤرخة، فهذا العقد باطل حسب المادة 467 مكرر ولا يحمي أحدا.
• دفع سنة تسبيقا نقدا دون تصريح لدى الموثق ولا وصل، ثم العجز عن إثبات الدفع.
• الاستئجار من وسيط ليس مالكا ولا موكَّلا كتابيا، مع خطر الإخراج من طرف صاحب الحق الحقيقي.
• الانتقال إلى المسكن دون محضر حالة الأمكنة، ثم دفع ثمن أضرار سابقة لوصولك عند المغادرة.
• تأجير غرفة من الباطن دون موافقة مكتوبة من المؤجر، خلافا للمادة 505 من القانون المدني.

استئجار شقة: الأسئلة الأساسية