AlgerieImmobilier.com
ما أكثر عمليات النصب تكرارًا؟
يحصي Beytic عدة أنماط: مشاريع على التصاميم لم تنطلق أبدًا، وموثقون مزيفون أو متواطئون، ومساحات مضخمة وصور مضللة. ويضاف إليها بيع مساكن شُيدت دون اعتماد، والدفع نقدًا دون أثر، مما يحرم الضحية من الدليل أمام القاضي.
Epsi El-Bordj، حالة نموذجية
يذكر Beytic هذه القضية مثالًا على برنامج على التصاميم بيع لمكتتبين ثم لم ينطلق أبدًا. ولا نعرض هنا تفاصيلها القضائية، لكن الدرس يبقى قائمًا: لا تدفع شيئًا قبل عقد بيع على التصاميم مرفق بشهادة FGCMPI.
مستغانم 2010: إدانة موثق
في مستغانم، سنة 2010، أدين موثق بخمس سنوات سجنًا ورجل أعمال بالسجن المؤبد بسبب احتيال عقاري، حسب Beytic. ويقلل اختيار الموثق بنفسك والتحقق من وجود مكتبه فعلًا هذا الخطر بشكل كبير.
بنايات عائلية تُباع كترقية عقارية
تمنع مذكرة مديرية الشؤون المدنية المؤرخة في 3 أوت 2025 الموثقين من توثيق بيع مساكن بُنيت كمساكن عائلية ثم بيعت دون اعتماد. وتعاقب المادة 243 من قانون العقوبات هذه الممارسة غير القانونية لنشاط الترقية العقارية.
التحقق من هوية البائع الفعلي
يرد المرقي العقاري المعتمد في الجدول الوطني الذي يمسكه وزير السكن، طبقًا للقانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فبراير 2011. ويطلب الموثق شهادة الاعتماد ومستخرج السجل التجاري والتسجيل في الجدول قبل أي بيع.
حجز بمقابل: إشارة إنذار
لا ينبغي أن يترتب على عقد الحجز أي دفع. والمرقي الذي يشترط عربونًا في هذه المرحلة، أو يرفض إرفاق شهادة الضمان بعقد البيع على التصاميم، يخرج عن الإطار القانوني؛ فمن دون هذه الشهادة يكون العقد مشوبًا بالبطلان.
شرفات تُحتسب كقاعة جلوس
تحتسب بعض الإعلانات الشرفات والمقصورات والسطوح بسعر المتر المربع القابل للسكن. ويجنبك قياس كل غرفة بنفسك، ومقارنتها بالمخطط الملحق بالعقد، واشتراط التمييز بين المساحة القابلة للسكن والمساحات الملحقة دفع أمتار مربعة وهمية.
صور منقحة وعيوب مخفية
قد يخفي إعلان جذاب تسربات أو تشققات أو مصادر إزعاج. وتكشف الزيارة في أوقات مختلفة من اليوم والأسبوع الضجيج وانقطاع الماء والرطوبة. ويندرج العيب المكتشف لاحقًا ضمن العيب الخفي في العقار، وإثباته يبقى صعبًا.
موثق مزيف وعقد بلا قيمة
وحده العقد التوثيقي المشهر لدى المحافظة العقارية ينقل الملكية. فالوثيقة ذات الترويسة الرسمية الموقعة في مكتب مرتجل، أو الوعد المقدم على أنه نهائي، لا يجعل منك مالكًا. والوصل المفصل من الموثق واجب.
بيع مزدوج وبائع بلا سند
قد يُوعد العقار نفسه لعدة مقتنين، أو يبيعه شخص ليس مالكًا له. ويسمح الدفتر العقاري النهائي والشهادة السلبية، اللذان يشترط الموثق أصليهما، بالتحقق من صاحب الحق المقيد ومن غياب أي رهن.
الجالية: الحذر من الوسطاء
يضاعف الشراء من الخارج عدد الوسطاء والتحويلات التي يصعب مراقبتها. والوكالة القنصلية الخاصة، التي تحدد العقار والعملية، أفضل من الوكالة العامة. ويفصّل دليل الشراء العقاري عن بعد الاحتياطات الخاصة بهذه الحالة.
الدفع بطريقة قابلة للتتبع
منذ قانون المالية لسنة 2018، يمر نصف الثمن على الأقل بين يدي الموثق، في حساب لدى الخزينة. ويحد تفضيل الصك أو التحويل، ورفض تسليم النقود لطرف ثالث، واللجوء إلى وكالة عقارية معتمدة من خطر الاحتيال.
ردود فعل لمكافحة الاحتيال قبل أي دفع
- التعرف على البائع: بطاقة الهوية، والدفتر العقاري النهائي باسمه، أو بالنسبة للمرقي، الاعتماد والتسجيل في الجدول الوطني.
- رفض أي دفع عند الحجز، واشتراط شهادة الضمان من FGCMPI قبل توقيع بيع على التصاميم.
- تعيين موثق من اختيارك والتحقق من عنوان مكتبه قبل الموعد الأول.
- قياس المساحات ومقارنتها بالمخطط وزيارة العقار في أيام وساعات مختلفة.
- الدفع حصريًا بصك أو تحويل، على أن يكون نصف الثمن على الأقل أمام الموثق، والاحتفاظ بكل وصل.
- عند الاحتيال، جمع العقود والوصولات والمراسلات، ثم إيداع شكوى لدى الشرطة أو الدرك أو وكيل الجمهورية.
ثمن التحققات مقارنة بالخطر
| التحقق | التكلفة التقريبية | ما يجنبه |
|---|---|---|
| الشهادة السلبية لدى المحافظة العقارية | حسب الجدول الرسمي | شراء عقار مرهون |
| القيد في الدفتر العقاري | 500 دج عن كل شهر | البيع المزدوج والبائع بلا سند |
| موثق يختاره المشتري | 3 % / 2 % / 1 % + رسم على القيمة المضافة 19 % (المرسوم 08-243) | الموثق المزيف والعقد بلا قيمة |
| شهادة الضمان من FGCMPI | متغير | مشروع على التصاميم لا يُسلَّم أبدًا |
| قياس المساحة من طرف خبير | متغير | أمتار مربعة وهمية مفوترة |
أدلة تحصل عليها قبل دفع أي دينار
- شهادة اعتماد المرقي وإثبات تسجيله في الجدول الوطني
- مستخرج السجل التجاري للبائع المحترف
- شهادة الضمان من FGCMPI ملحقة بعقد البيع على التصاميم
- الدفتر العقاري النهائي والشهادة السلبية بالأصل
- وصل مفصل من الموثق يذكر الحقوق والمصاريف الملحقة والأتعاب
- كشوف بنكية تثبت كل دفعة منجزة
مواقف يقع فيها المشتري في الفخ
- دفع عربون نقدًا لوسيط بناء على إعلانات وصور منشورة في شبكات التواصل الاجتماعي فقط.
- قبول موثق يعيّنه البائع دون التحقق من مكتبه، مع أن حالات موثقين مزيفين ومتواطئين قد سُجلت.
- شراء شقة في منزل عائلي مقسم إلى حصص يُعاد بيعها دون اعتماد مرقٍّ عقاري.
- دفع ثمن شرفة أو سطح بسعر المتر المربع القابل للسكن دون قياس المسكن بنفسك.
- توقيع عقد بيع على التصاميم دون شهادة ضمان، مما يجعله باطلًا ويحرم المشتري من حماية الصندوق.
الاحتيال العقاري: ما يتساءل عنه الناس
كيف أتحقق من أن مرقيًا عقاريًا معتمد في الجزائر؟
ينبغي مطالبته بشهادة الاعتماد، وبقيده في السجل التجاري، وبتسجيله في الجدول الوطني للمرقين الذي تمسكه وزارة السكن. وفي البيع على التصاميم، يجب فوق ذلك إرفاق شهادة الضمان من FGCMPI بالعقد.
ماذا أفعل إذا وقعت ضحية احتيال عقاري؟
احتفظ بالعقود والوصولات والكشوف البنكية والرسائل، ثم أودع شكوى لدى الشرطة أو الدرك أو وكيل الجمهورية. ويمكن للمحامي بعد ذلك رفع الدعاوى المدنية. والدفعات التي يمكن تتبعها بنكيًا تسهل كثيرًا إثبات المبالغ المدفوعة.
كيف أتعرف على موثق مزيف في الجزائر؟
يمارس الموثق الحقيقي في مكتب يمكن التعرف عليه، ويعلق التعريفة الوطنية، ويسلّم وصلًا مفصلًا بالحقوق والأتعاب. واختيار موثقك بنفسك، بدلًا من الموثق الذي يفرضه البائع، هو الاحتياط الذي يوصي به Beytic.
هل يمكن استرجاع المال المدفوع مقابل مسكن على التصاميم؟
إذا تضمن عقد البيع على التصاميم شهادة الضمان، يحل FGCMPI محل المقتنين في حالة سحب الاعتماد، ويمكنه إتمام الأشغال في حدود المبالغ المدفوعة. ومن دون عقد سليم، يمر الاسترجاع عبر القضاء.
هل يخفي السعر المنخفض جدًا احتيالًا بالضرورة؟
ليس بالضرورة، لكن السعر الأدنى بكثير من السوق يجب أن ينبه المشتري. وتعطي متوسطات الإعلانات التي نشرها Beytic سنة 2023 فكرة تقريبية. والبائع المستعجل الذي يشترط النقود أو يرفض موثق المشتري يجمع إشارات الإنذار.