AlgerieImmobilier.com
أربع فئات من المصاريف
تتكون الميزانية من رسوم تعود للخزينة العمومية، وأجرة الموثق، وعمولة الوسيط إذا وُجد تفويض مكتوب، ومصاريف التمويل البنكي. والرسوم وحدها لا يمكن تقليصها، أما البنود الأخرى فتتوقف على الصيغة المختارة للعملية.
أثقل بند: الحقوق
تمثل حقوق التسجيل العقاري نحو 5 % من سعر مسكن مخصص للسكن. ومنذ 2026، تُدفع على مرحلتين، عند الوعد ثم عند العقد النهائي، ما يستلزم تعبئة جزء من المبلغ في وقت مبكر.
أتعاب التوثيق والرسم على القيمة المضافة
يحدد المرسوم التنفيذي 08-243 المؤرخ في 3 أغسطس 2008 أجرة الموثق: 3 % ثم 2 % ثم 1 % حسب شرائح السعر. ويضاف رسم على القيمة المضافة بنسبة 19 % إلى هذه الأتعاب، وتفصل صفحة جدول أتعاب الموثق كل عقد.
الجديد لدى المرقي: الرسم على القيمة المضافة
يخضع المسكن الترقوي المشترى من مرقٍّ عقاري لرسم على القيمة المضافة بنسبة 9 % حسب lkeria، وهي نسبة منشورة سنة 2017 ويجب التأكد منها لسنة 2026. أما إعادة بيع مسكن قديم بين الخواص فلا تخضع لهذا الرسم.
عمولة الوكالة، بشرط تفويض مكتوب
يقصر المرسوم التنفيذي 09-18 المؤرخ في 20 يناير 2009 أجرة الوكيل على الزبون الذي منحه تفويضًا مكتوبًا. وتتراوح النسب من 3 % إلى 1 % حسب السعر، كما تشرح صفحتنا حول عمولات الوكالة العقارية.
المصاريف المرتبطة بالقرض
يضيف الاقتراض تكاليفه الخاصة. فلدى القرض الشعبي الجزائري، يترتب على الشراء من خاص 10 000 دج مصاريف تسيير بكل الرسوم ومثلها مصاريف دراسة؛ ويقتطع بنك البركة 1 % جزافيًا. ويكمل الرهن والخبرة والتأمينات فاتورة القرض العقاري.
مثال: شقة قديمة بسعر 10 000 000 دج
بهذا السعر، تبلغ الحقوق 500 000 دج. وفي قراءة تصاعدية، يتقاضى الموثق 115 000 دج زائد 21 850 دج رسمًا على القيمة المضافة. وتأخذ الوكالة المفوَّضة ما بين 100 000 و160 000 دج حسب قراءة الجدول. المبالغ تقديرية.
المساكن العمومية: ميزانية مخففة
تُعفى من حقوق التسجيل عمليات التنازل من طرف الدولة أو هيئاتها في صيغ البيع بالإيجار والاجتماعي والترقوي المدعم والسكن الريفي. وبذلك يتجنب مقتني مسكن عدل أو ترقوي مدعم البند الأثقل، دون أن يُعفى من المصاريف المحتملة الأخرى.
الشهر العقاري: نسبة يجب التأكد منها
يشهر الموثق العقد في المحافظة العقارية، وفقًا لنظام الأمر 75-74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975. ونسبة 1 % المتداولة كثيرًا لرسم الشهر لم يتم التحقق منها: اسأل الموثق عنها قبل إتمام مخططك المالي.
مرجعية الأسعار لدى المديرية العامة للضرائب
وضعت مصالح الضرائب مرجعية لأسعار العقار تُستعمل لمراقبة المبالغ المصرح بها. ويعرض سعر عقد أقل من هذه المرجعية إلى تصحيح الوعاء، وبالتالي إلى المطالبة بحقوق إضافية بعد التوقيع.
الشراء من الخارج
على المشتري من الجالية إضافة تكلفة الوكالات والتصديقات. ويستحدث قانون المالية 2026 طابعًا قدره 1 500 دج على الأبوستيل. ويمكن أن تجنب وكالة قنصلية، يُتحقق من شكلها لدى الموثق، عدة رحلات.
ما يبقى على عاتق البائع
الضريبة على فائض قيمة التنازل يتحملها البائع وحده، حسب lkeria. لذا لا يحتاج المشتري إلى إدراجها، لكنه يستطيع التفاوض على تقاسم حقوق التسجيل، التي يبقى الطرفان مدينين بها على وجه التضامن تجاه الخزينة.
إعداد ميزانية الاقتناء
- تحديد السعر المتفاوض عليه والتحقق من انسجامه مع مرجعية الأسعار التي تنشرها المديرية العامة للضرائب.
- حساب حقوق التسجيل، مع مراعاة الدفع المجزأ بين الوعد والعقد النهائي منذ 2026.
- طلب عرض سعر مكتوب من الموثق يشمل أتعابه والرسم على القيمة المضافة ومصاريف الشهر العقاري.
- إضافة عمولة الوكالة فقط إذا وُقع تفويض مكتوب مع وكيل معتمد.
- إدراج مصاريف الملف البنكي وخبرة العقار والرهن وأقساط التأمين المطلوبة.
- توقع احتياطي للوكالات والأبوستيل والتنقلات والأشغال الأولى المحتملة.
توزيع تقديري لمصاريف الاقتناء
| البند | النسبة أو المبلغ | ملاحظة |
|---|---|---|
| حقوق التسجيل | 5 % من السعر (2,5 % + 2,5 % منذ قانون المالية 2026) | إعفاء في التنازلات العمومية |
| أتعاب الموثق | 3 % / 2 % / 1 % حسب الشريحة، زائد 19 % رسمًا على القيمة المضافة | المرسوم 08-243 |
| الرسم على القيمة المضافة للمسكن الجديد | 9 % (lkeria، 2017، يجب التأكد منها) | لدى المرقي فقط |
| عمولة الوكالة | من 3 % إلى 1 % حسب السعر | بوجود تفويض مكتوب، المرسوم 09-18 |
| المصاريف البنكية | متغيرة (القرض الشعبي الجزائري: 10 000 + 10 000 دج بكل الرسوم) | حسب البنك |
| الشهر العقاري | حسب الجدول الرسمي | نسبة غير مؤكدة |
مستندات لتقدير تكلفة العملية
- وعد بالبيع أو عرض شراء يذكر السعر المتفق عليه
- عرض سعر مفصل من الموثق يفصل بين الحقوق والأتعاب
- تفويض مكتوب للوكالة العقارية مع التذكير بنسبة العمولة المطبقة
- عرض التمويل البنكي مع المصاريف والتأمينات
- عقد حجز لدى المرقي لمسكن جديد، شاملًا الرسم على القيمة المضافة
- قرار الاستفادة من الهيئة العمومية في حالة تنازل معفى
مفاجآت سيئة عند الدفع
- عدم توقع سوى السعر والتمويل البنكي: الحقوق وأتعاب الموثق تُدفع نقدًا ولا يمولها البنك دائمًا.
- دفع جزء من السعر «تحت الطاولة»: يفلت المبلغ من العقد، ولا يمكن استرجاعه في حال النزاع، ويعرض لتصحيح جبائي.
- دفع عمولة لوسيط دون تفويض مكتوب ولا اعتماد، بينما لا ينص المرسوم 09-18 على أي أجرة في هذه الحالة.
- نسيان أن الوعد خاضع للضريبة منذ 2026: المشروع المتخلى عنه يترك 2,5 % مدفوعة، إضافة إلى الحق الثابت للفسخ.
- الخلط بين الرسم على القيمة المضافة على السعر وعلى الأتعاب: الأول لا يخص سوى الجديد الذي يبيعه مرقٍّ.
ما يسأل عنه المشترون بخصوص المصاريف
ما هي مصاريف شراء شقة في الجزائر؟
يجب احتساب حقوق التسجيل بنحو 5 %، وأتعاب الموثق التي يحددها المرسوم 08-243 مع 19 % رسمًا على القيمة المضافة، وعمولة الوكالة عند وجود تفويض، ومصاريف القرض. وبالنسبة لمسكن جديد لدى مرقٍّ، يضاف رسم على القيمة المضافة.
كم تبلغ المصاريف لعقار بقيمة 10 ملايين دج؟
على سبيل التقدير: 500 000 دج حقوقًا، ونحو 137 000 دج للموثق شاملة الرسم على القيمة المضافة في قراءة تصاعدية، وحتى 160 000 دج للوكالة إذا وُجد تفويض. فيقارب المجموع 700 000 إلى 800 000 دج دون المصاريف البنكية.
هل يمكن إدراج مصاريف الشراء في القرض؟
يتوقف ذلك على البنك ونسبة التمويل. يمول القرض الشعبي الجزائري ما يصل إلى 90 % من السعر، بل 100 % للمقيمين الذين تقل أعمارهم عن 40 سنة، لكن المصاريف الملحقة تُدفع غالبًا نقدًا. ويوضح العرض المكتوب للبنك هذه النقطة.
هل توجد مصاريف مخفضة لمسكن عدل؟
نعم بالنسبة للحقوق: التنازل عن مسكن رئيسي من طرف الدولة أو هيئة عمومية في صيغة البيع بالإيجار معفى من حقوق التسجيل، حسب lkeria. أما التكاليف المحتملة الأخرى فيُتحقق منها لدى الهيئة المانحة والموثق المعين.
هل يدفع المشتري الضريبة على فائض القيمة؟
لا. حسب lkeria، الضريبة على فائض قيمة التنازل على عاتق البائع وحده. وتذكر بطاقته الحديثة ضريبة محررة بنسبة 15 %، مع تخفيضات حسب مدة الحيازة، مقابل 10 % للمبني في صفحة تعود إلى 2017.