AlgerieImmobilier.com
ماذا تموّل الأعباء المشتركة؟
السلالم والسطح وبئر المصعد وأعمدة الماء الصاعدة وإنارة البسطات والواجهات ملك لجميع ملاك العمارة. وتشكّل صيانتها وتنظيفها وكهرباء الأجزاء المشتركة والحراسة الجزء الأكبر من المبالغ المطلوبة من كل حصة.
لا سلم وطنيًا منشورًا
لا تنشر وزارة السكن ولا المديرية العامة للضرائب أي تعريفة رسمية للمتر المربع لهذه النفقات. ويتوقف المبلغ على الميزانية التي يصادق عليها الملاك وتجهيزات العمارة والجهة المكلفة بالتسيير، سواء كانت مسيّرًا خاصًا أو متطوعًا يُعيَّن من بين السكان.
المرسوم التنفيذي 14-99 المؤرخ في 4 مارس 2014
يحدد هذا النص، بالنسبة للعمارات المنجزة في إطار الترقية العقارية، نموذج نظام الملكية المشتركة. ومن حيث المبدأ، تُذكر في هذه الوثيقة المسلّمة عند البيع الأجزاء المشتركة وحصة كل جزء وقواعد التوزيع.
حساب حصة الشقة
تتوقف حصة الشقة عمومًا على مساحتها وموقعها، وتُعبَّر عنها بالأجزاء من الألف. لذلك لا تدفع شقة من أربع غرف في الطابق الأخير بالضرورة المبلغ نفسه الذي يدفعه استوديو في الطابق الأرضي، خاصة بالنسبة للمصعد. ويقدم الموثق المستخرج اللازم.
أعباء جارية أم أشغال استثنائية؟
تغطي الميزانية السنوية النفقات المتكررة: كهرباء البسطات ومواد التنظيف وصيانة المصعد ومضخة رفع الضغط. أما عزل السطح أو ترميم الواجهة أو تبديل عمود الماء فتخضع لطلبات تمويل خاصة يُصوَّت عليها بشكل منفصل.
دور المسيّر في طلب الأموال
يُعدّ متصرف الملكية المشتركة، متطوعًا كان أو محترفًا، الميزانية ويرسل طلبات الأعباء ويسدد مستحقات الموردين. واشتراط كشف مكتوب للنفقات والفواتير وحساب بنكي مستقل يحدّ من الخلافات بين الجيران في الأحياء الكبرى.
أحياء عدل وتوصيات الديوان الوطني لترقية وتسيير العقار
في أحياء البيع بالإيجار، يتكرر السؤال حول الجهة التي تسيّر الأجزاء المشتركة وتفوترها. وقد صاغت ورشة للديوان الوطني لترقية وتسيير العقار (ONPI) توصيات حول التسيير العقاري، كما طالب مكتتبو عدل في الأغواط بإدارة حيّهم بأنفسهم.
العمارات القديمة المتنازل عنها من دواوين الترقية والتسيير العقاري
تجمع عمارات جماعية قديمة كثيرة بين ملاك اشتروا مساكنهم ومستأجرين لدى ديوان الترقية والتسيير العقاري. ويخضع التنازل عن هذه الأملاك للمرسوم التنفيذي 18-153 المؤرخ في 4 يونيو 2018، ويحسن توضيح توزيع الأعباء بين الديوان والمشترين كتابيًا.
المستأجر أم المالك: من يسدد؟
حسب التوزيع الذي يعرضه موقع Lkeria، تدخل أعباء الملكية المشتركة ضمن نفقات المستأجر، مع رسم رفع القمامة المنزلية والاستهلاكات. ويتحمل المالك الرسم العقاري وتأمين الكوارث الطبيعية والإصلاحات الكبرى، ويجب أن ينص عقد الإيجار على ذلك.
الأثر على الرسم العقاري للشقة
بالنسبة لـالرسم العقاري، تشمل المساحة الخاضعة للضريبة لشقة في عمارة جماعية المساحة النافعة، بما فيها الشرفات واللوجيات، مضافًا إليها حصة من الأجزاء المشتركة. فالفضاءات المشتركة تثقل إذن ميزانية العمارة والوعاء الجبائي معًا.
حادث مشترك: أي تغطية تُدرج في الميزانية؟
يمس حريق في قفص الدرج عدة شقق. وتقبل الشركة الوطنية للتأمين SAA العمارة السكنية في التأمين متعدد المخاطر للمسكن، وتميز بين البنايات الفردية والجماعية في ضمان الكوارث الطبيعية. ومن ثم يدخل تأمين العمارة المشتركة في الميزانية المشتركة.
التحقق من الأعباء قبل الشراء
عند شراء شقة، تجنّب مطالبةُ البائع بآخر طلبات التمويل وكشف المتأخرات والأشغال المصادق عليها المفاجآتِ غير السارة. فالسطح غير المعزول أو المصعد المتوقف ينذر غالبًا بنفقة جماعية معتبرة.
وضع ميزانية للأعباء المشتركة
- الحصول على نظام الملكية المشتركة ووصف الأجزاء من الموثق أو من المرقي العقاري صاحب العمارة.
- تحديد حصة الشقة والتجهيزات المشتركة: المصعد ومضخة الماء والإنارة والحراسة.
- جمع الملاك في جمعية عامة للمصادقة على الميزانية السنوية وتعيين متصرف أو مسيّر.
- فتح حساب بنكي خاص بالعمارة وتحديد رزنامة لطلبات التمويل، شهرية أو فصلية.
- الاحتفاظ بالفواتير وعقود الصيانة وسجل للنفقات يمكن لكل مالك الاطلاع عليه.
- التصويت على الأشغال الكبرى بشكل منفصل، مثل عزل السطح، بناءً على عرض أسعار مكتوب وتوزيع واضح.
بنود ميزانية الملكية المشتركة
| البند | المحتوى | المبلغ |
|---|---|---|
| الصيانة والتنظيف | السلالم والمداخل وإخراج النفايات | متغير حسب العقد |
| الكهرباء المشتركة | إنارة البسطات والمضخة والمصعد | حسب فاتورة سونلغاز |
| صيانة المصعد | عقد سنوي مع مختص في المصاعد | متغير |
| الحراسة | حارس أو شركة حراسة | متغير |
| تأمين العمارة | متعدد المخاطر والكوارث الطبيعية للأجزاء المشتركة | حسب تعريفة المؤمّن |
| الأشغال الكبرى | العزل والواجهة وأعمدة الماء | تصويت خاص في الجمعية العامة |
الوثائق الواجب طلبها أو حفظها
- نظام الملكية المشتركة وفق نموذج المرسوم 14-99 بالنسبة للترقية العقارية
- عقد الملكية الذي يذكر الجزء وحصته
- محاضر آخر جمعيات الملاك
- طلبات التمويل وكشوف الأعباء للسنتين الأخيرتين
- عقود الصيانة والحراسة وصيانة المصعد
- شهادة تأمين الأجزاء المشتركة
- عقد إيجار يحدد توزيع الأعباء بين المستأجر والمؤجر
نزاعات شائعة حول الأعباء
- الشراء دون طلب كشف المتأخرات: فالديون التي يتركها البائع قد تثير نزاعًا بين المالك الجديد والمتصرف.
- الدفع نقدًا لجار نصّب نفسه مسيّرًا، دون وصل ولا حساب بنكي ولا جمعية صادقت على تعيينه.
- إطلاق أشغال كبرى دون عرض أسعار مكتوب ولا تصويت مسبق، ثم اكتشاف أن عدة ملاك يرفضون دفع حصتهم.
- إغفال تحديد من يسدد الأعباء في عقد الإيجار، مما يغذي النزاعات بين المالك والمستأجر عند مغادرة هذا الأخير.
- ترك العمارة دون تأمين للأجزاء المشتركة: فأي حادث في الدرج أو على السطح يصبح نفقة يتقاسمها الجميع بالكامل.
أسئلتكم حول أعباء العمارة
كم تكلف أعباء الملكية المشتركة في الجزائر؟
لا يوجد سلم رسمي منشور. ويختلف المبلغ من عمارة إلى أخرى: وجود مصعد أو حارس أو مضخة ماء، وعدد الأجزاء، والجهة المختارة للخدمة. ولا يعطي الرقم الحقيقي لشقة ما سوى الميزانية المصادق عليها في الجمعية وطلبات التمويل الصادرة عن المتصرف.
هل يجب على المستأجر دفع أعباء الملكية المشتركة؟
نعم، حسب التوزيع المعتاد الذي يعرضه Lkeria: فأعباء الملكية المشتركة ورسم رفع القمامة المنزلية والاستهلاكات على عاتق المستأجر. ويبقى الرسم العقاري والإصلاحات الكبرى على المالك. ويجب أن ينص العقد على ذلك بوضوح لتفادي أي خلاف.
ماذا أفعل أمام جار لا يدفع حصته؟
يُلزم نظام الملكية المشتركة كل مالك بالمساهمة حسب حصته. وعند الرفض المستمر، يذكّره المتصرف كتابيًا ثم يمكنه اللجوء إلى القضاء. وتصلح حينئذ محاضر الجمعية وطلبات التمويل لإثبات الدين.
هل تخفّض الأعباء الضريبة على الإيجارات؟
بالنسبة لمسكن جماعي مؤجر، تُطبَّق الضريبة على الدخل الإجمالي بنسبة 7 % التي أوردها Lkeria في تحديث سنة 2018 على الإيجار الخام دون تخفيض. فالأعباء التي يدفعها المؤجر لا تقلص الوعاء حسب هذا المصدر، والمديرية العامة للضرائب تؤكد القواعد السارية.
من يحدد حصة شقتي؟
ترد الحصة في نظام الملكية المشتركة المعدّ عند إنشاء الملكية المشتركة، وعادة ما يعدّه المرقي مع الموثق. ولا تُعدَّل باتفاق بسيط بين الجيران، بل يمر تعديلها من حيث المبدأ عبر الجمعية العامة وعقد توثيقي.