AlgerieImmobilier.com
أربعة مداخل إلى السكن الجديد
يتوزع سوق السكن الجديد بين البيع بالإيجار لدى عدل، والسكن الترقوي العمومي LPP الذي تحمله ENPI، والسكن الترقوي المدعم LPA الذي ينجزه مرقون لفائدة أسر مدعمة، والترقية العقارية الحرة. ولكل قناة سقوف دخلها وعقودها الخاصة.
كم يكلف F3 في صيغة LPA؟
تعرض وزارة السكن والعمران والمدينة، دون احتساب الأرض ودون تاريخ، 3,5 مليون دج لشقة F3 في الجزائر العاصمة ووهران وعنابة وقسنطينة، و3,3 مليون في الولايات الأخرى، و3,1 مليون في الهضاب العليا؛ وتفصل صفحة تمويل LPA الإعانة.
المساحات التي يعد بها LPP
ينص دفتر شروط السكن الترقوي العمومي على 80 م² لشقة F3، و100 م² لشقة F4، و120 م² لشقة F5، بفارق 5 %. ويشترط غرفة جلوس لا تقل عن 22 م²، وعلوًا تحت السقف قدره 2,90 م، وشرفات.
جماعي أو نصف جماعي أو فردي
بالنسبة لصيغة LPA، تنص قرارات 2018، المعدلة في 2019، على سكن جماعي في الشمال، وسكن نصف جماعي ممكن في الهضاب العليا وعواصم ولايات الجنوب، وسكن فردي مجمع على قطع لا تقل عن 250 م² في الجنوب.
التحقق من اعتماد البائع
يفرض القانون 11-04 المؤرخ في 17 فيفري 2011 على المرقي الحصول على اعتماد والتسجيل في الجدول الوطني الذي يمسكه وزير السكن. ويشرح دليل المرقي العقاري المعتمد كيفية قراءة هذه الوثيقة قبل أي التزام.
الحجز: تسبيق محدود بـ 20 %
يحدد القانون 11-04 التسبيق المدفوع في عقد الحجز بـ 20 % من السعر التقديري كحد أقصى، ويخضع نموذج العقد للمرسوم التنفيذي 13-431 المؤرخ في 18 ديسمبر 2013. وفي حال عدول المشتري، يحتفظ المرقي بـ 15 % من هذا التسبيق.
الشراء قبل انتهاء الأشغال
كل بيع تُدفع فيه مبالغ قبل انتهاء الأشغال يجب أن يتخذ شكل عقد توثيقي للبيع على التصاميم، تحت طائلة البطلان. وتشرح صفحة البيع على التصاميم هذه الآلية وجداول الدفع ومراجعة السعر المحددة بـ 20 % كحد أقصى.
شهادة FGCMPI ملحقة بالعقد
يسلم صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية، المنشأ سنة 1997، شهادة يجب إلحاقها بالعقد. وفي حال سحب الاعتماد، يحل محل المشترين ويمكنه إتمام الأشغال في حدود المبالغ المدفوعة.
ثلاث ضمانات بعد التسليم
يستفيد المشتري من ضمان حسن الإنجاز لمدة سنة، ومن المسؤولية العشرية للمقاولين، ومن ضمان الترقية العقارية الذي يغطي الاسترداد والإتمام. وتُدوَّن التحفظات المسجلة عند تسليم المفاتيح كتابيًا، غرفة بغرفة.
لا مفاتيح دون مطابقة
لا يُسمح بالحيازة إلا بعد تسليم شهادة المطابقة من طرف مصالح العمران. ويجب بعد ذلك توقيع عقد البيع النهائي خلال الأشهر الثلاثة الموالية للاستلام المؤقت وللدفع الكامل للثمن.
حقوق مخفضة للسكن الجديد المدعم
تستفيد صيغة LPA من إعفاء من حقوق التسجيل والإشهار العقاري، ويُتنازل عن الأرض التابعة لأملاك الدولة بتخفيض قدره 80 % في الشمال و90 % في الهضاب العليا و95 % في الجنوب، مما يخفف السعر النهائي.
عقوبات على البيوع غير المشروعة
إن اشتراط دفع قبل التوقيع أو البيع دون ضمان FGCMPI يعرض المرقي للحبس من شهرين إلى سنتين ولغرامة من 200 000 إلى 2 000 000 دج. وأسعار العقار المنخفضة جدًا تخفي أحيانًا هذه الممارسات.
مراحل الشراء في السكن الجديد
- مقارنة الدخل بسقوف عدل وLPA وLPP لمعرفة ما إذا كانت صيغة مدعمة متاحة.
- مراقبة اعتماد المرقي وتسجيله في الجدول الوطني وانخراطه في FGCMPI.
- توقيع عقد حجز مطابق لنموذج 2013، بتسبيق لا يتجاوز 20 %.
- إبرام عقد البيع على التصاميم أمام الموثق، مع إلحاق شهادة ضمان FGCMPI.
- الدفع حسب تقدم الأشغال المعاين، مع الاحتفاظ بكل وصل وكل وضعية للورشة.
- اشتراط شهادة المطابقة قبل تسليم المفاتيح وتدوين التحفظات كتابيًا.
- توقيع العقد النهائي خلال الأشهر الثلاثة الموالية للاستلام المؤقت وتسديد باقي الثمن.
أسعار ومصاريف مسكن جديد مدعم
| البند | المرجع | المبلغ التقريبي |
|---|---|---|
| F3 LPA، المدن الكبرى | وزارة السكن، صفحة دون تاريخ، دون الأرض | 3,5 مليون دج |
| F4 LPA، الولايات الأخرى | وزارة السكن، صفحة دون تاريخ، دون الأرض | 4,1 مليون دج |
| F4 LPA، الجنوب | وزارة السكن، صفحة دون تاريخ، دون الأرض | 2,6 مليون دج |
| تسبيق الحجز | القانون 11-04، المادة 52 | 20 % كحد أقصى من السعر التقديري |
| مراجعة السعر | القانون 11-04، المادة 38 | محددة بـ 20 % كحد أقصى |
| حقوق التسجيل LPA | دفتر شروط LPA | معفاة |
وثائق يجب طلبها من المرقي
- نسخة من اعتماد المرقي وإثبات التسجيل في الجدول الوطني
- شهادة الضمان المسلمة من FGCMPI للمشروع
- رخصة البناء الخاصة بالبرنامج
- عقد حجز مطابق للمرسوم التنفيذي 13-431
- جدول دفع مرتبط بتقدم الأشغال
- شهادة المطابقة قبل تسليم المفاتيح
مخاطر شائعة في شراء الجديد
- دفع أموال قبل توقيع العقد: يعاقب القانون 11-04 على اشتراط هذا الدفع، ويجد المشتري نفسه دون أي ضمان للاسترداد.
- قبول مجرد وصل عرفي بدلًا من عقد توثيقي للبيع على التصاميم، مما يجعل البيع باطلًا.
- التعامل مع مرقٍ غير معتمد أو أصبح اعتماده لاغيًا بعد تغيير المسير أو التسمية.
- السكن دون شهادة المطابقة: الحيازة المسبقة تحرم المشتري من رقابة أساسية على البناء.
- نسيان تدوين العيوب خلال سنة حسن الإنجاز، في حين أن هذا الضمان يغطي تحديدًا العيوب المعاينة بعد التسليم.
السكن الجديد: ما يسأل عنه المشترون
ما سعر شقة LPA في الجزائر؟
حسب صفحة لوزارة السكن دون تاريخ، ودون احتساب الأرض، تكلف شقة F3 مبلغ 3,5 مليون دج في المدن الكبرى الأربع، و3,3 مليون في الولايات الأخرى، و3,1 مليون في الهضاب العليا. وتُعرض شقة F4 في الجنوب بـ 2,6 مليون.
ما التسبيق الذي يمكن للمرقي طلبه عند الحجز؟
20 % من السعر التقديري كحد أقصى، حسب المادة 52 من القانون 11-04. وإذا عدل المشتري بعد ذلك، يمكن للمرقي الاحتفاظ بـ 15 % من هذا التسبيق. وعقد الحجز ليس عقد بيع على التصاميم.
كيف نعرف أن المرقي موثوق؟
اطلب اعتماده وتسجيله في الجدول الوطني لوزارة السكن، ثم شهادة ضمان FGCMPI الخاصة بالمشروع. ودون هذه الشهادة ملحقة بالعقد، يكون البيع على التصاميم غير نظامي ولا تكون التسبيقات مغطاة.
متى يمكن حيازة مسكن جديد؟
فقط بعد تسليم شهادة المطابقة، حسب المادة 39 من القانون 11-04. ويجب تحرير عقد البيع النهائي خلال الأشهر الثلاثة التي تلي الاستلام المؤقت والدفع الكامل للثمن.
هل المسكن الجديد مضمون ضد عيوب البناء؟
نعم: يدوم ضمان حسن الإنجاز سنة واحدة، وتغطي المسؤولية العشرية للمقاولين الأضرار الجسيمة التي تصيب البناء، ويحمي ضمان الترقية العقارية استرداد التسبيقات المدفوعة وكذلك إتمام الأشغال.