AlgerieImmobilier.com
من يمكنه الشراء من الخارج؟
يستطيع الجزائري المقيم في الخارج الشراء في السوق الحرة، أو لدى مرقٍّ عقاري، أو عبر صيغة عمومية مفتوحة له مثل السكن الترقوي العمومي LPP. ويفصل هذا الاختيار في دليلنا حول شراء بيت من المهجر.
التسجيل الأولي عبر الإنترنت في صيغة LPP
بالنسبة للسكن الترقوي العمومي، يتم التسجيل الأولي عبر منصة المؤسسة الوطنية للترقية العقارية ENPI المخصصة لهذه الصيغة، والتي فتحت في 1 فيفري 2018. ويتلقى المترشح رمز تسجيل وكلمة سر تسمحان له باستكمال ملفه دون تنقل.
ما يجب أن يمر عبر القنصلية
يجب المصادقة في قنصلية بلد الإقامة على استمارة طلب الاقتناء في صيغة LPP، القابلة للتحميل من موقع ENPI. وتسري القاعدة نفسها على التصريح الشرفي الذي يثبت أن الزوجين لم يستفيدا من أي إعانة عمومية للسكن.
التوقيع دون حضور: الوكيل
بالنسبة للعقد النهائي، يمكن للمشتري التنقل أو تعيين وكيل. ولا تنشر المصادر الرسمية المطلع عليها أشكال الوكالة القنصلية ولا مصاريفها ولا مدة صلاحيتها، انظر صفحتنا حول الوكالة العقارية.
ENPI: مساكن حرة تدفع على أقساط
تسوق ENPI أيضا مساكن ترقوية حرة، دون قرض بنكي، تسدد دفعة واحدة أو على عدة أقساط. وذكر موقع TSA عروضا متاحة لأبناء الجالية ابتداء من 49 000 أورو، وهو خيار يناسب شراء يتابع من بعيد.
الدفع من الخارج بالسعر الرسمي
في صيغة LPP الموجهة للجالية، يحرر العقد بالدينار لكنه يسدد بالعملة الصعبة من بلد الإقامة، بالسعر الرسمي لبنك الجزائر، في حساب ENPI المفتوح لدى القرض الشعبي الجزائري CPA. ولا يستلزم إجراء هذه التحويلات أي تنقل.
نهاية الدفع نقدا منذ قانون المالية 2025
لم يعد ممكنا دفع ثمن أي بيع عقاري نقدا منذ المادة 207 من قانون المالية لسنة 2025. وحسب موثق في الجزائر العاصمة استجوبه TSA، يمر الثمن عبر صكوك، خمس ثم أربعة أخماس، وإلا فلا يحرر العقد.
مراقبة مرقٍّ دون لقائه
ينصح موثقون استجوبهم TSA سنة 2024 بتجنب البيع على التصاميم لدى مرقين غير معروفين، وبمراقبة رخصة البناء، والتحقق من أن المرقي مسجل في قائمة صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في نشاط الترقية العقارية.
اشتراط العقد والدفتر العقاري قبل أي دفع
بالنسبة لملك قديم، اطلب نسخة من عقد الملكية والدفتر العقاري، ثم اجعلهما يراقبان قبل الدفع. ويعدد دليلنا حول التحقق من الوثائق العقارية النقاط الواجب فحصها في عين المكان، بنفسك أو عن طريق قريب.
الترقيات غير القانونية: تعليمة للموثقين
أفاد موقع TSA بأن الموثقين أمروا بعدم بيع مساكن ناتجة عن ترقيات عقارية غير قانونية. لذلك يستحسن بالمشتري البعيد أن يعهد بفحص الملف إلى موثق في الجزائر قبل تحويل أي دينار.
مصدر الأموال ورقابة خلية معالجة الاستعلام المالي
منذ 2025، تشترط البنوك بالنسبة للإيداعات الكبيرة تبرير مصدر الأموال، وقد تؤدي مبالغ غير مبررة إلى تحقيق من خلية معالجة الاستعلام المالي CTRF. ويبقى التحويل الموثق من الحساب الأجنبي أبسط أثر يمكن تقديمه.
عمليات احتيال شائعة عند الشراء من بعيد
باعة مزيفون، وتسبيقات تطلب عبر تطبيقات المراسلة، وترقيات بلا رخصة: البعد يسهل الاحتيال. لا تدفع شيئا خارج القناة البنكية ولا قبل تحقق الموثق، واقرأ ملفنا حول الاحتيال العقاري عند الشراء.
مسار شراء يدار من الخارج
- تحديد الصيغة المستهدفة: السوق الحرة أو مرقٍّ خاص أو مسكن حر لدى ENPI أو LPP المخصص للجالية.
- بالنسبة لصيغة LPP، التسجيل الأولي عبر الإنترنت والاحتفاظ بالرمز وكلمة السر المستلمين.
- المصادقة في القنصلية على استمارة الطلب والتصريح الشرفي.
- تكليف موثق بالتحقق من السند والدفتر العقاري والرخصة وتسجيل المرقي في صندوق الضمان.
- الدفع بتحويل أو بصك من حساب بنكي، وليس نقدا أبدا.
- توقيع العقد شخصيا خلال إقامة في البلاد، أو عن طريق وكيل يحمل وكالة محصورة في الملك المعني.
- متابعة تسجيل العقد وشهره، ثم الحصول على نسخة رسمية منه.
النفقات المرتبطة بالشراء عن بعد
| البند | المحتوى | المبلغ |
|---|---|---|
| ثمن الملك | محرر بالدينار ويدفع بالعملة الصعبة في صيغة LPP | حسب العقد |
| أتعاب الموثق وحقوق التسجيل | الأتعاب والحقوق المستحقة على العقد | حسب الجدول الرسمي |
| المصادقات القنصلية | الاستمارة والتصريح الشرفي والوكالة | متغير حسب القنصلية |
| مصاريف التحويل البنكي | التحويل من بلد الإقامة | متغير |
| السفر أو الوكيل | التنقل للتوقيع أو الاستعانة بقريب | متغير |
أوراق يجب جمعها قبل البدء
- جواز السفر وشهادة الإقامة في الخارج
- استمارة طلب LPP مصادق عليها في القنصلية
- تصريح شرفي مصادق عليه
- نسخة من عقد ملكية البائع ودفتره العقاري
- رخصة البناء وإثبات تسجيل المرقي في صندوق الضمان
- وكالة باسم الوكيل إذا لم توقع بنفسك
- كشوف التحويلات التي تبرر مصدر الأموال
مخاطر خاصة بالشراء عن بعد
- دفع تسبيق نقدا لوسيط: منذ قانون المالية 2025، لا يمكن تحرير أي عقد دون دفع بنكي.
- الشراء على التصاميم لدى مرقٍّ غير مدرج في قائمة صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في نشاط الترقية العقارية.
- الاكتفاء بصور وعقد عرفي مرسلين عبر تطبيقات المراسلة، دون رقابة الموثق على السند والدفتر العقاري.
- منح وكالة واسعة جدا لقريب، دون حصر موضوعها في الملك والعملية المقصودين.
- اللجوء إلى السوق الموازية للعملة: الأموال غير المبررة المصدر قد تؤدي إلى تحقيق من CTRF.
الشراء عن بعد: أسئلة المشترين
هل يمكن شراء شقة في الجزائر دون التنقل؟
إلى حد كبير: يتم التسجيل الأولي في LPP عبر الإنترنت، ويصادق على الاستمارات في القنصلية، ويمر الدفع بالتحويل. أما توقيع العقد فيفترض حضورك أو حضور وكيل يحمل وكالة صالحة.
كيف يدفع ثمن مسكن في الجزائر من فرنسا؟
عبر القناة البنكية حصرا. في صيغة LPP، يتم الدفع بالعملة الصعبة بالسعر الرسمي لبنك الجزائر في حساب ENPI لدى CPA. وفي الشراء الحر، تستبعد المادة 207 من قانون المالية 2025 الدفع نقدا لصالح الصكوك.
كيف يمكن التحقق من مرقٍّ عقاري عن بعد؟
اطلب رخصة البناء، وتحقق من تسجيله في صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في نشاط الترقية العقارية، واجعل موثقا يراقب الملف. ولا ينصح الموثقون الذين نقل عنهم TSA بالبيع على التصاميم مع مرقين غير معروفين.
ما الوثائق التي يصادق عليها في القنصلية للشراء؟
في صيغة LPP، يجب المصادقة في قنصلية بلد الإقامة على استمارة طلب الاقتناء والتصريح الشرفي. وبالنسبة لقرض من CPA، يجب أن تصادق القنصلية الجزائرية على وثائق إثبات الإقامة والمداخيل.
هل يلزم حساب بنكي في الجزائر للشراء؟
في صيغة LPP، تحول العملة الصعبة من بلد الإقامة إلى حساب ENPI لدى CPA. وفي الشراء الحر، ييسر حساب في الجزائر، كحساب بالعملة الصعبة لغير المقيم مثلا، الصكوك المسلمة لدى الموثق وتتبع مسار الأموال.