AlgerieImmobilier.com
كيف ينشأ الشيوع الإرثي؟
منذ الوفاة يصبح المنزل أو الشقة ملكا لجميع الورثة الذين تحصيهم الفريضة. ولا يملك أي منهم غرفة محددة: فلكل واحد حصة مجردة تسمى الشيوع، إلى أن تتم قسمة توثيقية أو قضائية.
حصة شائعة أم ملكية تامة؟
امتلاك ثلث فيلا أو ثمنها لا يعني أبدا امتلاك مسكن كامل. ويذكّر موقع Lkeria بهذا الفرق عند حديثه عن صيغ السكن المدعم: فالحصة الشائعة الموروثة لا تعادل ملكية حصرية للعقار.
الوارث في الشيوع والبيع بالإيجار
تخصص المادة 6 من المرسوم التنفيذي 01-105 البيع بالإيجار لكل شخص لا يملك ولم يسبق له أن امتلك مسكنا ملكية تامة. وبالنسبة لملف سكن عدل، لا يفترض إذن أن يكون الشيوع سببا للإقصاء.
قراءة صحفية لا منشور رسمي
يمتد التحليل الذي نشره Lkeria في فبراير 2016، والمحدث في 31 ديسمبر 2022، إلى السكن الترقوي العمومي LPP والسكن الترقوي المدعم LSP. لكنه يبقى تفسيرا: إذ يمكن للهيئة المسيرة أن تطلب مبررات إضافية حول الحصة المملوكة.
الإقصاء بسبب الميراث: كيف تطعن
بعض طالبي السكن يرفض ملفهم لأن عقارا موروثا يظهر في الشهادة السلبية الخاصة بهم. ويمكن عندئذ تقديم طعن لدى اللجنة أو الهيئة المعنية، مع إرفاق الفريضة التي تثبت الطابع الشائع لهذه الملكية.
حالات أعيد إدراجها في القوائم
أفادت وكالة الأنباء الجزائرية بعشر حالات كانت مقصاة ثم أضيفت إلى قوائم المستفيدين من السكن ومن إعانات الدولة. ولم يتم التحقق هنا من تفاصيلها، والدائرة أو مصالح الولاية هي التي تبلغ القائمة الرسمية.
تأجير العقار الموروث
يتطلب تأجير منزل شائع موافقة الورثة الشركاء على المستأجر وعلى توزيع الإيجار. وعقد الإيجار التوثيقي محدد المدة يحمي الورثة والشاغل على حد سواء، ويسهل التصريح بالمداخيل لدى مصالح الضرائب.
تكلفة عقد الإيجار لدى الموثق
في الإيجار بالتراضي، يتقاضى مكتب التوثيق 1 % من الإيجار إذا قل عن 500 000 دج و0,75 % فيما زاد. ويضاف إليها الرسم على القيمة المضافة بنسبة 19 % وحق تسجيل ثابت قدره 500 دج، حسب السلم الذي نقله Lkeria.
تأجير محل بالمزاد
بالنسبة لمحل تجاري موروث عليه طلب كبير، يسمح التأجير بالمزاد وفق دفتر شروط باختيار أعلى عرض. وتبلغ أتعاب الموثق حينها 3 % إذا قل المبلغ عن 500 000 دج و4,5 % فيما زاد.
من يسكن ومن يدفع؟
غالبا ما يدفع الأخ الساكن في بيت سطيف فاتورة الكهرباء، لكن من يتحمل الرسم العقاري والإصلاحات الكبرى؟ اتفاقية موقعة أمام الموثق، تسبقها استشارة بـ 2 000 دج، توزع هذه الأعباء بوضوح.
التنازل عن الحصة لشخص من خارج العائلة
قد يرغب وارث في بيع حصته وحدها. وقواعد القانون المدني الخاصة بالشيوع، ومنها حق استرداد محتمل للورثة الشركاء، لم تتحقق منها مصادرنا؛ لذلك يوضح الموثق في الجزائر الإجراء قبل أي وعد.
حين ينقطع التفاهم
الانسداد، أو احتفاظ وارث واحد بالإيجار، أو أشغال متنازع عليها، كلها تدفع غالبا إلى الرغبة في إنهاء الشيوع. ويقارن دليل الخروج من الشيوع بين شراء الحصص والبيع الودي والبيع بالمزاد.
تنظيم شيوع موروث
- استخراج الفريضة والشهادة التوثيقية لمعرفة حصة كل وارث شريك بدقة.
- شهر السند حتى يظهر جميع الورثة الشركاء في الدفتر العقاري للعقار.
- توقيع اتفاقية شيوع تحدد السكن وتوزيع الإيجار وتحمل المصاريف.
- مسك سجل مشترك للإيجارات المحصلة ومصاريف الصيانة، يطلع عليه كل وارث.
- في ملف عدل أو LPP، إرفاق الفريضة التي تثبت أن العقار الموروث مملوك على الشيوع.
- عند الإقصاء بسبب الميراث، إيداع طعن مكتوب في الأجل الذي تحدده الهيئة.
تكلفة تسيير عقار شائع
| العملية | تعريفة الموثق | مصاريف إضافية |
|---|---|---|
| عقد إيجار توثيقي، إيجار أقل من 500 000 دج | 1 % | رسم على القيمة المضافة 19 % وحق ثابت 500 دج |
| عقد إيجار توثيقي، إيجار يفوق 500 000 دج | 0,75 % | رسم على القيمة المضافة 19 % وحق ثابت 500 دج |
| تأجير بالمزاد | 3 %، ثم 4,5 % فيما زاد عن 500 000 دج | تحرير دفتر الشروط: متغير |
| استشارة قانونية | 2 000 دج | لا شيء |
| فريضة بسيطة | 3 000 دج | متغيرة حسب الوثائق |
وثائق مفيدة للورثة الشركاء
- فريضة تبين حصة كل وارث
- الشهادة التوثيقية أو الدفتر العقاري المحين
- اتفاقية الشيوع الموقعة من الورثة الشركاء
- وكالات الورثة المقيمين خارج الجزائر
- الشهادة السلبية لملف السكن المدعم
- وصولات الرسم العقاري وتأمين العقار
أخطاء متكررة في الشيوع
- تقديم النفس كمؤجر وحيد لمنزل شائع وقبض الإيجار دون موافقة مكتوبة من الورثة الشركاء، وهو مصدر متكرر للنزاعات العائلية أمام القضاء.
- التخلي عن ملف عدل أو LPP خوفا من الشيوع، مع أن الحصة الموروثة لا تعادل ملكية تامة حسب Lkeria.
- تفويت أجل الطعن بعد الإقصاء بسبب الميراث، لعدم جمع الفريضة والشهادة السلبية في الوقت المناسب.
- بيع الحصة الشائعة لجار بمجرد ورقة عرفية، دون موثق ودون إعلام باقي الورثة بذلك.
- إنجاز أشغال كبيرة أو تعلية المنزل دون موافقة مكتوبة، ثم مطالبة الورثة الشركاء بتعويض المصاريف.
الشيوع الموروث: أجوبة عملية
هل يمكن لوارث في الشيوع الحصول على سكن عدل؟
حسب تحليل لموقع Lkeria يستند إلى المادة 6 من المرسوم التنفيذي 01-105، فإن الحصة الشائعة الموروثة لا تعد ملكية تامة. فلا يفترض أن تقصي صاحبها من صيغ عدل أو LPP أو LSP، لكنها قراءة تفسيرية وليست منشورا رسميا.
كيف يطعن في الإقصاء بسبب الميراث؟
يوجه الطالب طعنا مكتوبا إلى الهيئة أو اللجنة التي رفضت ملفه. ويرفق به الفريضة والشهادة التوثيقية التي تبين حصته، وكل وثيقة تثبت أنه لا يملك وحده مسكنا.
هل يمكن تأجير منزل موروث دون موافقة الجميع؟
من الأفضل تجنب ذلك، لأن الإيجار يلزم العقار المشترك. ويكلف عقد الإيجار التوثيقي الذي يوقعه الورثة الشركاء أو وكلاؤهم 1 % من الإيجار تحت 500 000 دج و0,75 % فيما زاد، إضافة إلى الرسم على القيمة المضافة 19 % و500 دج للتسجيل.
كم يمكن أن يدوم الشيوع الإرثي؟
لا تحدد مصادرنا الموثوقة مدة قصوى. وفي الواقع تبقى منازل على الشيوع عبر عدة أجيال، مما يعقد كل عملية بيع. وتؤكد قواعد القانون المدني المتعلقة بطلب القسمة لدى موثق أو محام.
هل يمكن لوارث شريك أن يسكن وحده البيت العائلي؟
يمكنه شغله إذا وافق الآخرون، ويفضل أن يكون ذلك كتابيا. وتحدد اتفاقية توثيقية ما إذا كان يدفع تعويضا عن الشغل، ومن يسدد الرسم العقاري، وكيف توزع الإصلاحات الكبرى.