تسيير منزل عائلي مشترك بين عدة مالكين في الشيوع

عدة مالكين لمنزل واحد

ينشأ الشيوع غالبا بعد وفاة، لكنه قد ينشأ أيضا من شراء مشترك بين شخصين أو بين إخوة أو بين زوجين. ويملك كل شريك حصة شائعة في العقار كله، لا غرفة أو طابقا بعينه، ما دامت لم تُشهر أي قسمة.

بيوت القرية والترتيبات الشفهية

في كثير من العائلات، يبقى البيت الذي بناه الجد مسكونا من فرع واحد بينما يعيش الآخرون في الجزائر العاصمة أو ليون أو مونتريال. ودون عقد، تصبح هذه الترتيبات هشة بمجرد أن يرغب أحد الأفراد في البيع أو البناء.

الفريضة، نقطة انطلاق الورثة

حين ينشأ الشيوع عن تركة، فإن عقد الفريضة الذي يحرره موثق التركات يعيّن الورثة وأنصبتهم. وتبلغ التعريفة التوثيقية 3 000 دج للفريضة البسيطة، مع مبلغ إضافي يُذكر عن كل وفاة.

تسجيل جميع الشركاء في الدفتر

يجب شهر السند لدى المحافظة العقارية بتعريفة 500 دج لكل شهر. ويُحيَّن عندئذ الدفتر العقاري الموجود باسم المالكين في الشيوع، مما يمنع أي فرد من التصرف كأنه المالك الوحيد.

من يحتفظ بالدفتر الأصلي؟

لا يوجد سوى دفتر واحد لكل عقار. ومن مصلحة العائلة أن تعيّن كتابيا من يحتفظ به وأن تحفظ نسخا مصادقا عليها. وفي حالة الضياع أو السرقة، تكلف النسخة الثانية 500 دج حسب القرار الوزاري رقم 13 المؤرخ في 25 ماي 2009.

كتابة قواعد التسيير

يحدد اتفاق موقّع، يُفضَّل أن يتلقاه موثق، من يشغل المكان، ومن يقبض الإيجار، ومن يدفع الرسم العقاري وتأمين الكوارث الطبيعية، وكيف تُتخذ قرارات الأشغال. وتكلف الاستشارة القانونية لدى الموثق 2 000 دج.

تأجير مسكن مملوك على الشيوع

يفترض تأجير المسكن موافقة جميع الشركاء في الشيوع على اختيار المستأجر ومبلغ الإيجار وطريقة توزيع المداخيل. ويحدّ عقد إيجار موقّع باسم الجميع، مع التصريح الجبائي بالإيجارات، من اللوم المتبادل بين الورثة.

البناء على أرض مشتركة

رفع طابق أو البناء على قطعة شائعة دون اتفاق مكتوب يخلق نزاعا دائما. وتدرس البلدية رخصة البناء بناء على سند الملكية؛ وحين يكون هذا السند جماعيا، فإن إرفاق موافقة الشركاء يجنب كثيرا من الاعتراضات.

هبة الحصة لأحد الأبناء

يمكن للشريك في الشيوع أن ينقل حقوقه عن طريق هبة عقارية توثيقية. وتتبع الأتعاب جدول البيع، أي 3 % ثم 2 % ثم 1 % حسب الشرائح، وتُحسب على قيمة الحصة الموهوبة.

حين يستحيل التفاهم

إذا عطّل أحد الأفراد كل قرار، يمكن للآخرين طلب القسمة، ودية أمام الموثق أو قضائية. ولم تتحقق مصادرنا من أحكام القانون المدني في هذا الشأن؛ وتفصل صفحة الخروج من الشيوع الخيارات المتاحة.

المزاد العلني لدى الموثق

عندما يتعذر قسمة العقار عينا، يمكن بيعه بالمزاد. ويطبق الموثق حينئذ 6 % ثم 4 % ثم 2 % على شرائح الثمن، أي ضعف تعريفة البيع بالتراضي، وهو ما يرفع التكلفة على جميع الورثة.

البيع المشترك لطرف ثالث

يبقى البيع الودي للعقار كاملا لطرف ثالث، بتوقيع جميع الشركاء أو وكلائهم، الطريق الأقل تكلفة. ويطلب الموثق أصل الدفتر العقاري والشهادة السلبية وتأمين الكوارث الطبيعية؛ أما الغائبون فيوقّعون بواسطة وكالة قنصلية.

تنظيم الشيوع العائلي خطوة بخطوة

1. استخرج الفريضة لدى موثق لتحديد جميع الورثة وأنصبتهم.
2. اشهر السند لدى المحافظة العقارية حتى يتضمن الدفتر العقاري جميع المالكين في الشيوع.
3. اجمع العائلة وحرر اتفاقا حول الشغل والإيجارات والأعباء والأشغال.
4. عيّن مسيّرا يدفع الرسم العقاري والتأمين والفواتير، مع تقديم حساب سنوي.
5. اجمع وكالات الأفراد المقيمين في الخارج من أجل العقود المهمة.
6. عند انسداد دائم، استشر موثقا حول القسمة الودية أو القضائية أو البيع بالمزاد.

مصاريف مرتبطة بعقار عائلي شائع

الملف النموذجي للشيوع العائلي

• شهادة وفاة المتوفى أو المتوفين والفريضة التوثيقية
• شهادات الميلاد رقم 12 ووثائق هوية كل شريك
• سند الملكية الأصلي (عقد توثيقي أو إداري)
• الدفتر العقاري أو جدول الإجراء الأول PR19
• اتفاق تسيير مكتوب موقّع من الشركاء
• وكالات قنصلية للأفراد المقيمين في الخارج
• وصولات الرسم العقاري وعقد تأمين الكوارث الطبيعية

أسباب النزاع بين الشركاء في الشيوع

• ترك الدفتر العقاري باسم المتوفى سنوات طويلة: فكل وفاة جديدة تضاعف عدد الورثة وتعقّد أي بيع لاحق.
• السماح لفرد واحد بقبض الإيجارات دون تقديم حساب، مما يغذي الشكوك والدعاوى بين الإخوة والأخوات.
• بناء طابق فوق المنزل المشترك دون اتفاق مكتوب، ثم اعتراض الشركاء الآخرين على ملكية الإضافة.
• التنازل عن الحصة بعقد عرفي بسيط: فدون عقد توثيقي مشهر لا يحصل المشتري على أي سند يُحتج به.
• توقيع بيع دون التحقق من ورود جميع الورثة في الفريضة، مع خطر اعتراض صاحب حق منسي.

الشيوع العائلي: أجوبة عملية