AlgerieImmobilier.com
القانون رقم 11-04 إطار الترقية العقارية
يؤطر القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فبراير 2011 نشاط الترقية العقارية. وكل بيع تُدفع فيه مبالغ قبل الإنجاز يجب أن يتخذ شكل عقد بيع على التصاميم توثيقي تحت طائلة البطلان (المادتان 25 و35)، وهو ما يحدد أساس المتابعة.
جدول دفعات مرتبط بمراحل الأشغال
يبين العقد عناصر السعر وجدول الدفع (المادة 37)، وتتبع الدفعات تقدم الأشغال ضمن حدود تنظيمية (المادة 38). الهيكل والبناء والتشطيبات: كل طلب دفع يتعلق بمرحلة يمكن التحقق منها في الموقع. انظر البيع على التصاميم.
مراجعة سعر محددة بسقف
تحدد المادة 38 من القانون رقم 11-04 مراجعة السعر بـ20 % كحد أقصى. فالمرقي الذي يطالب أثناء الأشغال بزيادة تتجاوز هذا السقف، بحجة ارتفاع أسعار الإسمنت أو حديد التسليح، يخرج عن الإطار القانوني.
التحقق من الاعتماد طوال مدة المشروع
يجب أن يكون المرقي معتمدا ومسجلا في الجدول الوطني الذي يمسكه وزير السكن (المادتان 4 و23). ويسقط الاعتماد عند تغيير المسير أو الشكل القانوني، وتفصّل صفحة المرقي العقاري المعتمد هذه المراقبة.
دور صندوق الضمان عند عجز المرقي
أُنشئ صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية بالمرسوم التنفيذي رقم 97-406 المؤرخ في 3 نوفمبر 1997، وانخراط المرقين فيه إلزامي (المادة 55). وعند سحب الاعتماد يحل محل المشترين ويمكنه إتمام الأشغال في حدود المبالغ المدفوعة (المادة 57).
شهادة الضمان المرفقة بالعقد
يجب إرفاق شهادة الضمان الصادرة عن الصندوق بعقد البيع على التصاميم. ويذكر موقع لكريا أن الصندوق أصدر سنة 2011 ما مجموعه 387 شهادة تغطي 26 649 مسكنا. ودون هذه الوثيقة لا يستفيد المشتري من استرداد التسبيقات المضمون.
تأمينات الورشة
يكتتب المرقي تأمينا على جميع أخطار الورشة طوال الأشغال، ثم يسري الضمان العشري لمدة 10 سنوات بعد الاستلام. ولدى الشركة الوطنية للتأمين لا يُغطى العزل المائي إلا 3 سنوات مع سنة انتظار، انظر تأمين الورشة والبناء.
ترقيات مقنّعة في شكل بنايات عائلية
بموجب مذكرة مؤرخة في 3 أوت 2025، طلبت مديرية الشؤون المدنية بوزارة العدل من الموثقين رفض بيع مساكن شُيدت تحت غطاء البنايات العائلية من طرف أشخاص غير معتمدين، وهي ممارسة تعاقب عليها المادة 243 من قانون العقوبات.
إشارات إنذار في الميدان
نقل موقع كل شيء عن الجزائر هدم مشروع ترقية واسع في العاصمة، ومساكن مجاورة مهددة بالانهيار بسبب ورشة أخرى. فالتشققات لدى الجيران أو التوقف الطويل للرافعات أو غياب لافتة رخصة البناء تبرر طلب توضيحات كتابية.
الاستلام المؤقت والعقد النهائي
يجب تحرير عقد البيع في الأشهر الثلاثة التي تلي الاستلام المؤقت والدفع الكامل (المادة 33). وعند هذا الاستلام يقيس المشتري المساحة بنفسه، دون احتساب الشرفات، ويدوّن كتابة كل تحفظ يلاحظه.
شهادة المطابقة قبل السكن
لا تجوز الحيازة إلا بعد تسليم شهادة المطابقة (المادة 39)، وهي عقد تعمير يحكمه المرسوم التنفيذي رقم 15-19. ودورها وطريقة طلبها مشروحان في صفحة شهادة المطابقة في الجزائر.
الضمانات بعد التسليم
يدوم ضمان حسن الإنجاز سنة واحدة (المادة 26)، ثم تسري المسؤولية العشرية للمتدخلين في البناء (المادة 46). فتسرب الماء في شقة مسلّمة في بئر الجير أو بومرداس يُبلَّغ إذن كتابيا إلى المرقي دون انتظار.
طريقة المتابعة للمشتري على التصاميم
- قبل أي دفع، التحقق من الاعتماد والتسجيل في الجدول الوطني وشهادة ضمان الصندوق المرفقة بالعقد التوثيقي.
- الاحتفاظ بالعقد النموذجي للبيع على التصاميم المطابق للمرسوم التنفيذي رقم 13-431 وبجدول الدفع الموقّع.
- زيارة الورشة قبل كل طلب دفع، وتصوير المرحلة المنجزة ومقارنتها بجدول الدفع.
- الدفع عن طريق البنك فقط، مقابل وصل يذكر مرحلة الأشغال المعنية.
- عند الاستلام المؤقت، قياس المساحة واختبار الشبكات وتدوين التحفظات كتابيا.
- اشتراط شهادة المطابقة وتوقيع العقد النهائي لدى الموثق في الأشهر الثلاثة التي تلي الدفع الكامل.
المبالغ المعنية خلال فترة الورشة
| العنصر | القاعدة أو المبلغ | المصدر |
|---|---|---|
| طلبات الدفع | حسب تقدم الأشغال | القانون رقم 11-04، المادة 38 |
| مراجعة السعر | 20 % كحد أقصى | القانون رقم 11-04، المادة 38 |
| ضمان التسبيقات | تغطيه شهادة ضمان الصندوق | القانون رقم 11-04، المادتان 54 و55 |
| الرسم على القيمة المضافة على السكن الترقوي | 9 % (لكريا، 2017، تحتاج إلى تأكيد) | قانون الرسوم |
| مصاريف الموثق والتسجيل | حسب الجدول الرسمي | المرسوم التنفيذي رقم 08-243 |
ملف المتابعة الواجب تحيينه
- عقد البيع على التصاميم التوثيقي
- شهادة الضمان الصادرة عن صندوق الضمان والكفالة المتبادلة
- شهادة اعتماد المرقي ومستخرج سجله التجاري
- جدول الدفع والوصولات البنكية لكل دفعة
- صور مؤرخة لكل زيارة للورشة
- محضر الاستلام مع قائمة التحفظات
- شهادة مطابقة البناية
أخطاء مكلفة في متابعة الورشة
- دفع قسط في حين أن المرحلة المقابلة لم تُنجز بعد، مما يُفقد المشتري ورقة الضغط في مواجهة التأخر.
- قبول وصل عرفي بسيط بدل عقد توثيقي مرفق بشهادة الضمان: البيع على التصاميم غير الموثق باطل.
- الشراء في بناية تُقدَّم على أنها بناية عائلية من بائع غير معتمد، وهي عملية يجب على الموثقين رفضها منذ أوت 2025.
- السكن قبل الحصول على شهادة المطابقة، مع أن المادة 39 من القانون رقم 11-04 تشترط هذه الوثيقة للحيازة.
- ترك سنة ضمان حسن الإنجاز تمر دون تبليغ المرقي كتابيا بالعيوب الملاحظة عند التسليم.
أسئلة حول متابعة ورشة الترقية العقارية
ماذا أفعل إذا أوقف المرقي ورشة شقتي؟
يوجه المشتري إعذارا كتابيا ويتحقق من وضعية الاعتماد لدى وزارة السكن. وعند سحب الاعتماد يحل الصندوق محل المشترين ويمكنه إتمام الأشغال في حدود المبالغ المدفوعة، ومن هنا تأتي أهمية شهادة الضمان.
هل يمكن للمرقي رفع السعر أثناء الأشغال؟
يقبل القانون رقم 11-04 مراجعة السعر لكنه يحددها بسقف 20 % حسب المادة 38. ويجب أن يرد بند المراجعة في عقد البيع على التصاميم. وكل طلب يتجاوز هذه العتبة أو غير منصوص عليه في العقد يمكن الطعن فيه.
هل يمكن زيارة ورشة مشروع الترقية العقارية؟
ينظم العقد النموذجي المحدد بالمرسوم التنفيذي رقم 13-431 العلاقة بين المرقي والمشتري، وكيفيات الزيارة يُتفاوض عليها وتُدوَّن في العقد. والزيارة قبل كل طلب دفع تسمح بالتأكد من أن المرحلة المفوترة منتهية فعلا.
ما العقوبة التي يتعرض لها مرقٍ يبيع دون ضمان الصندوق؟
يعاقب القانون رقم 11-04 على غياب ضمان الصندوق (المادة 74) بالحبس من شهرين إلى سنتين وبغرامة من 200 000 إلى 2 000 000 دج. وتطال العقوبات نفسها البيع غير المشروع واشتراط الدفع قبل التوقيع.
متى تُستلم مفاتيح مسكن مشترى على التصاميم؟
بعد الاستلام المؤقت والدفع الكامل وتسليم شهادة المطابقة التي تشترطها المادة 39. ثم يوقَّع العقد النهائي في أجل 3 أشهر. وتسليم المفاتيح قبل ذلك يعرّض المشتري لشغل بناية غير مطابقة.