شراء مسكن بصيغة المرابحة لدى بنك جزائري

الشراء ثم إعادة البيع: آلية العقد

حسب مصرف السلام، تقتني المؤسسة المالية أولًا العقار الذي اختاره الزبون، ثم تتنازل له عنه بتكلفة الشراء مضافًا إليها هامش معلوم ومتفق عليه قبل التوقيع. ويسدد الزبون بعد ذلك هذا السعر الإجمالي وفق جدول أقساط شهرية محدد.

لماذا نتحدث عن هامش لا عن فائدة؟

يأتي ربح البنك من عملية بيع، لا من قرض نقدي بمقابل. ويُحدد المبلغ الإجمالي المستحق منذ إبرام عقد إعادة البيع، خلافًا للسعر المتغير في القرض الكلاسيكي لدى القرض الشعبي الجزائري الموصوف في صفحتنا حول القرض العقاري في الجزائر.

منتوج يؤطره بنك الجزائر

يحدد النظام رقم 2020-02 المؤرخ في 15 مارس 2020، المكمل بالتعليمة رقم 03-2020 المؤرخة في 2 أبريل 2020، قواعد العمليات المصرفية الإسلامية. ويشترط كل عرض مرابحة ترخيصًا مسبقًا من بنك الجزائر وشهادة مطابقة لأحكام الشريعة.

نوافذ الصيرفة التشاركية والبنوك الإسلامية

يمارس بنك البركة ومصرف السلام الصيرفة الإسلامية نشاطًا رئيسيًا. أما القرض الشعبي الجزائري وبنك التنمية المحلية فيعملان عبر نافذة للصيرفة التشاركية منفصلة عن نشاطهما التقليدي. وتعرض مقارنتنا للتمويل الإسلامي العقاري مجمل الصيغ المتاحة للزبائن.

الهوامش المعلنة لدى بنك البركة

في جدوله المحدث بتاريخ 24 سبتمبر 2025، يعلن بنك البركة عن هامش 6,50 % للزبون المدخر و6,75 % لغير المدخر في التمويل العقاري، إضافة إلى 1 % مصاريف جزافية، لمدة تتراوح بين 2 و25 سنة.

نسبة التمويل وشروط الدخل

يمول بنك البركة ما يصل إلى 90 % من سعر المسكن، ما يترك للزبون مساهمة شخصية لا تقل عن 10 %. ويجب أن تثبت الأسرة دخلًا شهريًا لا يقل عن 40 000 دج، وألا يتجاوز سن المستفيد من التمويل 70 سنة.

أن تصبح «مدخرًا» لدى القرض الشعبي الجزائري

يمنح القرض الشعبي الجزائري هامشًا مخفضًا على مرابحته العقارية لأصحاب حساب ادخار إسلامي مفتوح منذ سنة على الأقل وحقق أرباحًا متراكمة لا تقل عن 5 000 دج. لذا فإن فتح هذا الحساب مبكرًا يمهد للحصول على سعر أفضل.

مرابحة عقار للجزائريين المقيمين بالخارج

يخصص القرض الشعبي الجزائري لغير المقيمين الذين تقل أعمارهم عن 75 سنة صيغة مرابحة عقار تغطي ما يصل إلى 100 % من السعر. وتبلغ المدة 40 سنة لمسكن جديد أو قديم و15 سنة لمحل تجاري، مع إمكانية التأجيل.

دخل أجنبي يُحتسب بنصف قيمته

بالنسبة للجالية، لا يأخذ القرض الشعبي الجزائري في الحسبان سوى 50 % من الأجر المتقاضى خارج الجزائر، محولًا بسعر الصرف اليومي، ويتم التسديد بالدينار. ويمكن لكفيل متضامن مقيم في الجزائر أن يعزز الملف المودع لدى الوكالة.

هامش مدعم بنسبة 1 % أو 3 %

بالنسبة لمسكن جماعي جديد في منطقة حضرية أو للسكن في الجنوب والهضاب العليا، يطبق القرض الشعبي الجزائري هامشه بعد خصم دعم الدولة، بحد أدنى 1 % لمن يصل دخله إلى 6 مرات الأجر الوطني الأدنى المضمون و3 % بين 6 و12 مرة.

المرابحة أم الإجارة: ما الفرق العملي؟

في المرابحة، يصبح الزبون مالكًا منذ إعادة البيع ويسدد دينًا. أما في الإجارة العقارية، فيحتفظ البنك بالملكية ويؤجر العقار حتى آخر قسط إيجار، ثم ينقلها إلى الزبون مقابل دينار رمزي.

بيعان أمام الموثق

تفترض هذه الصيغة بيعًا أول من البائع إلى البنك، ثم إعادة بيع إلى الزبون. وتمر العقود وتسجيلها وشهرها في المحافظة العقارية عبر ضابط عمومي، ويُستحسن تقدير أتعاب الموثق المترتبة عليها قبل أي التزام.

مسار المرابحة العقارية

1. اختيار المسكن والحصول من البائع على التزام مكتوب بالسعر، مع سند ملكية واضح.
2. مقارنة هوامش المدخر وغير المدخر لدى بنك البركة والقرض الشعبي الجزائري ونوافذ الصيرفة التشاركية الأخرى المعتمدة.
3. إيداع ملف المداخيل ووثائق العقار، مصادقًا عليها لدى القنصلية بالنسبة لزبائن الجالية.
4. استلام العرض الذي يبين سعر التكلفة والهامش والمدة ومبلغ كل قسط.
5. ترك البنك يشتري العقار من البائع أمام الموثق، ثم توقيع عقد إعادة البيع.
6. تسديد الأقساط الشهرية بالدينار إلى غاية استيفاء السعر المتفق عليه في العقد.

تكلفة المرابحة العقارية

الملف الواجب تقديمه للبنك

• وثيقة الهوية وبطاقة الحالة العائلية
• آخر ثلاث كشوف رواتب وشهادة عمل، أو شهادات جبائية بالنسبة لصاحب نشاط حر
• كشف حساب الادخار الإسلامي للاستفادة من هامش المدخر
• نسخة من عقد ملكية البائع والتزامه بالسعر
• بالنسبة للجالية: إثبات الإقامة وعقد العمل مصادق عليهما من القنصلية
• ترخيص بالاطلاع على مركزية المخاطر
• عقد كفالة تضامنية إذا تكفل قريب مقيم في الجزائر بالضمان

أخطاء ينبغي تجنبها في المرابحة

• مقارنة هامش المرابحة بالسعر الاسمي لقرض كلاسيكي دون احتساب المصاريف الجزافية البالغة 1 % وتكلفة العقود التوثيقية.
• توقيع الوعد مع البائع قبل موافقة البنك: إذا رُفض التمويل يبقى المشتري ملتزمًا وحده.
• اختيار عقار يباع بعقد عرفي أو دون دفتر عقاري: لا يمكن لأي بنك شراؤه ولا إعادة بيعه في إطار مطابق.
• نسيان أن القرض الشعبي الجزائري لا يحتسب سوى نصف الدخل الأجنبي، ما يقلص كثيرًا المبلغ القابل للتمويل بالنسبة للمغترب.
• الاعتقاد بأن التسديد المسبق يخفض السعر تلقائيًا: التخفيض المحتمل على الهامش المتبقي يتوقف على العقد الموقع.

أسئلة حول المرابحة العقارية