AlgerieImmobilier.com
من هو المرقي في مفهوم القانون 11-04؟
تعرّف المادة 3 من القانون 11-04 المرقي بأنه كل شخص يبادر بمشاريع جديدة أو مشاريع ترميم بغرض بيعها أو تأجيرها. ويشمل هذا النشاط بناء عمارة جماعية في وهران كما يشمل إعادة تأهيل مبنى قديم.
الاعتماد والجدول الوطني
تشترط المادتان 4 و23 لممارسة النشاط الحصول على اعتماد والتسجيل في الجدول الوطني للمرقين العقاريين الذي يمسكه وزير السكن. ولا يحق لمهني غير مسجل في هذا الجدول أن يسوّق مساكن للجمهور بصفة قانونية.
المرسومان 12-84 و12-85: شروط الحصول على الاعتماد
يحدد المرسومان التنفيذيان 12-84 و12-85 المؤرخان في 20 فبراير 2012 إجراءات الاعتماد ودفتر الشروط النموذجي. ويوضح القرار الوزاري المشترك رقم 05 المؤرخ في 6 ديسمبر 2012 كيفية إثبات المترشح لامتلاكه موارد مالية كافية.
اعتماد شخصي بصفة صارمة
وفقًا للمادة 22، لا يُتنازل عن الاعتماد. ويسقط إذا غيّرت الشركة شكلها القانوني أو تسميتها أو مسيّرها. لذلك يجب على المؤسسة التي اشتُريت أو غيّرت اسمها أن تحصل على اعتماد جديد قبل استئناف عمليات البيع.
لماذا يهم الانخراط في FGCMPI؟
أُنشئ صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في نشاط الترقية العقارية بموجب المرسوم التنفيذي 97-406 المؤرخ في 3 نوفمبر 1997، وينخرط فيه جميع المرقين إلزاميًا (المادة 55). وتحمي شهادته التسبيقات المدفوعة في البيع على التصاميم.
سحب الاعتماد: ما مصير الورشة؟
إذا سُحب الاعتماد، يحل الصندوق محل المشترين ويمكنه استكمال الأشغال في حدود المبالغ المدفوعة (المادة 57). وفي حالة إفلاس المرقي، يستفيد الصندوق من امتياز من الدرجة الأولى (المادة 58).
التعليق أو السحب: السلم الإداري
يمكن للإدارة تعليق الاعتماد لمدة أقصاها ستة أشهر أو سحبه نهائيًا (المادة 64). وقبل الحجز، اسألوا المرقي عما إذا كان اعتماده قد خضع لأي إجراء؛ ومديرية السكن للولاية هي المحاور المحلي للوزارة.
العقوبات الجزائية المقررة
يعرّض البيع المخالف للقانون، أو اشتراط الدفع قبل توقيع العقد، أو إغفال ضمان الصندوق، صاحبه للحبس من شهرين إلى سنتين وغرامة من 200 000 إلى 2 000 000 دج (المواد 70 و71 و74).
كم عدد المرقين المعتمدين؟
أشار موقع lkeria إلى نحو 6 000 مرقٍّ معتمد في نهاية 2014، بينما أحصى الصندوق 1 841 منخرطًا في تاريخ غير محدد. ويدعو الفارق بين هذين الرقمين القديمين إلى مراقبة كل مؤسسة بدل الاعتماد على سمعتها.
التحقق من الاعتماد عمليًا
اطلبوا نسخة من مقرر الاعتماد وقارنوا التسمية التجارية والشكل القانوني واسم المسيّر بما هو مدون في السجل التجاري. فقد يدل أي اختلاف على اعتماد ساقط. وتُعرض فخاخ أخرى في صفحة الاحتيال العقاري.
الموثق، صمام الأمان
يجب أن يُحرر عقد البيع على التصاميم في شكل عقد توثيقي تحت طائلة البطلان، وأن تُرفق به شهادة ضمان الصندوق. ويُفصَّل دور هذا الضابط العمومي في صفحة الموثق في الجزائر، وهو محطة إلزامية في كل شراء من مرقٍّ.
الاعتماد لا يعني انعدام المخاطر
يشهد الاعتماد على وجود إطار قانوني، لا على جودة الورشة ولا على احترام الآجال. قارنوا ما سلّمه المرقي سابقًا، وزوروا برامجه العقارية الجديدة المنجزة قبل أي التزام مالي.
التحقق من المرقي في ست خطوات
- مطالبة المرقي بمقرر الاعتماد وبما يثبت تسجيله في الجدول الوطني الذي تمسكه وزارة السكن.
- مقارنة التسمية التجارية والشكل القانوني والمسيّر المذكورين في الاعتماد بمستخرج السجل التجاري.
- اشتراط شهادة ضمان FGCMPI التي تغطي البرنامج المعني، والتي يجب أن تُرفق بعقد البيع على التصاميم.
- الاطلاع على رخصة البناء المعلقة في الورشة والتأكد من مطابقتها للمشروع المعروض في المطوية التجارية.
- زيارة برنامج أو اثنين سلّمهما المرقي نفسه وسؤال الساكنين عن الآجال وجودة التشطيبات.
- عرض عقد الحجز على موثق قبل أي دفع، مع مراقبة التسبيق المطلوب الذي لا يتجاوز 20 %.
ما يدفعه المشتري لدى مرقٍّ معتمد
| العنصر | الإطار القانوني | المبلغ |
|---|---|---|
| تسبيق الحجز | المادة 52، القانون 11-04 | 20 % كحد أقصى من السعر التقديري |
| الاقتطاع عند العدول | المادة 32 | 15 % من التسبيق |
| مراجعة السعر | المادة 38 | 20 % كحد أقصى |
| ضمان FGCMPI | المادة 55، انخراط إلزامي | حسب جدول الصندوق |
| عقد البيع على التصاميم | المادتان 25 و35، الشكل التوثيقي | حسب الجدول الرسمي |
الوثائق الواجب طلبها من المرقي
- مقرر الاعتماد وإثبات التسجيل في الجدول الوطني
- مستخرج السجل التجاري للشركة
- شهادة ضمان FGCMPI الخاصة بالبرنامج
- رخصة البناء الخاصة بالمشروع
- مشروع عقد حجز مطابق للمرسوم 13-431
- جدول دفع مرتبط بتقدم الأشغال
إشارات إنذار لدى المرقي
- المرقي الذي يطالب بدفع قبل أي توقيع للعقد يرتكب المخالفة المنصوص عليها في المادة 71 من القانون 11-04.
- الشركة التي غيّرت اسمها أو مسيّرها دون تجديد اعتمادها تمارس النشاط بسند ساقط في مفهوم المادة 22.
- غياب شهادة ضمان الصندوق المرفقة بالعقد يحرم المشتري من ضمان الاسترداد والإتمام الذي ينص عليه القانون.
- تسبيق يفوق 20 % من السعر التقديري يُطلب منذ الحجز يتجاوز السقف الذي حددته المادة 52.
- الدفع يدًا بيد، دون وصل أو أثر بنكي، يجعل إثبات أي مطالبة لاحقة شبه مستحيل.
المرقي المعتمد: أجوبة عملية
كيف أعرف أن المرقي العقاري معتمد؟
اطلبوا مقرر الاعتماد وإثبات التسجيل في الجدول الوطني الذي يمسكه وزير السكن. ثم تحققوا من أن التسمية التجارية والمسيّر لم يتغيرا، لأن الاعتماد يسقط عندئذ وفقًا للمادة 22 من القانون 11-04.
ما هو صندوق FGCMPI؟
هو صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في نشاط الترقية العقارية، أُنشئ سنة 1997. ويجب على كل مرقٍّ الانخراط فيه. ويسلم شهادة الضمان التي تُرفق بعقد البيع على التصاميم، ويمكنه استكمال ورشة متروكة.
ما الذي يتعرض له مرقٍّ يبيع دون اعتماد؟
ينص القانون 11-04 على الحبس من شهرين إلى سنتين وغرامة من 200 000 إلى 2 000 000 دج عن البيع غير المشروع، مع مضاعفة العقوبات في حالة العود. ويمكن للإدارة أيضًا تعليق الاعتماد أو سحبه.
هل يمكن بيع اعتماد المرقي؟
لا. تنص المادة 22 من القانون 11-04 على أنه غير قابل للتنازل. ويجب على من يستحوذ على شركة ترقية أن يحصل على اعتماده الخاص؛ فتغيير الشكل القانوني أو التسمية أو المسيّر يُسقط الاعتماد القديم.
ما النصوص التي تؤطر اعتماد المرقين؟
يضع القانون 11-04 المؤرخ في 17 فبراير 2011 المبدأ. وينظم المرسومان التنفيذيان 12-84 و12-85 المؤرخان في 20 فبراير 2012 الاعتماد ودفتر الشروط النموذجي، ويتناول القرار الوزاري المشترك رقم 05 لديسمبر 2012 الموارد المالية.