AlgerieImmobilier.com
حظيرة جديدة تغذيها الدولة
تشير جريدة الوطن إلى توزيع نحو 1,5 مليون مسكن بين 2020 و2024، بجميع الصيغ. ويفسر هذا الإنتاج ثقل الصيغ العمومية في العرض الجديد، إلى جانب ترقية خاصة لم يتسن التحقق من أي إحصاء حديث بشأنها.
برنامج مدعم أم حر: كيف نميز بينهما؟
يفرض البرنامج المدعم سقوفًا للدخل ومساحات نموذجية وأسعارًا مؤطرة؛ أما الترقية الحرة فتحدد أسعارها وتقبل كل مشترٍ قادر على الدفع. ولا يوضح الإشهار ذلك دائمًا، لذا اطلبوا من المرقي الإطار الدقيق للمشروع.
جماعي أو نصف جماعي أو فردي مجمع
ينص دفتر شروط السكن الترقوي المدعم على السكن الجماعي في الشمال، وعلى إمكانية السكن نصف الجماعي في الهضاب العليا وفي عواصم ولايات الجنوب، وعلى السكن الفردي المجمع في قطع لا تقل عن 250 م² في ولايات الجنوب.
القرارات التقنية والمالية لسنة 2018
يؤطر قراران برامج السكن الترقوي المدعم: قرار 30 جانفي 2018، المعدل في 27 جانفي 2019، الخاص بالمواصفات التقنية، وقرار 14 مارس 2018، المعدل في 25 فبراير 2019، الخاص بالكيفيات المالية المطبقة على العمليات.
توزيع شقق F2 وF3 وF4
يضم برنامج السكن الترقوي المدعم 20 % كحد أقصى من شقق F2، و50 % على الأقل من F3، و30 % كحد أقصى من F4. أما المساحات الصالحة للسكن فهي 50 م² لـF2، و70 م² لـF3، و85 م² لـF4، و105 م² لـF5.
السكن الترقوي العمومي، أكثر اتساعًا
يوفر السكن الترقوي العمومي التابع لـENPI مساحات أكبر: 80 م² لشقة F3، و100 م² لـF4، و120 م² لـF5، مع علو 2,90 م تحت السقف. ويستهدف الأسر التي يتراوح دخلها بين 6 و12 مرة الأجر الوطني الأدنى المضمون.
عقار عمومي يُتنازل عنه بتخفيض
في السكن الترقوي المدعم، يُتنازل عن أرض الدولة بتخفيض قدره 80 % في الشمال و90 % في الهضاب العليا و95 % في الجنوب. كما تستفيد عمليات البيع من الإعفاء من حقوق التسجيل والإشهار العقاري.
أين يقع سعر السكن الجديد؟
تنشر وزارة السكن جدولًا غير مؤرخ لأسعار السكن الترقوي المدعم دون الأرض، من 2,2 مليون دج لشقة F2 في الهضاب العليا إلى 5,4 مليون دج لشقة F5 في المدن الكبرى الأربع. أما الترقيات الحرة فتُقارن بـأسعار العقار المسجلة حسب الولاية.
الدفع قبل التسليم: البيع على التصاميم
بمجرد أن يدفع المشتري قبل الإنجاز، يفرض القانون 11-04 عقدًا توثيقيًا مع جدول دفع وشهادة ضمان الصندوق. وتُعرض آليات التسبيق والمراجعة والعدول بالتفصيل في صفحة البيع على التصاميم في الجزائر.
جديد أم قديم: كيف نوازن؟
يتيح الشراء الجديد من مرقٍّ إمكانية الاستفادة من إعانات الدولة ومن الضمانات القانونية للإنجاز، لكنه يفرض انتظار التسليم، في حين أن العقار القديم متاح فورًا. ويتعمق دليل شراء مسكن جديد في هذا الاختيار.
الاستلام والمطابقة
لا يجوز شغل المسكن الجديد إلا بعد تسليم شهادة المطابقة (المادة 39 من القانون 11-04)، ويجب أن يُحرر العقد النهائي خلال الأشهر الثلاثة التي تلي الاستلام المؤقت. انظروا شهادة المطابقة.
رصد برنامج جاد
ذكّر موقع lkeria بأن نحو 6 000 مرقٍّ كانوا معتمدين في نهاية 2014. وأمام عرض متفرق إلى هذا الحد، فضّلوا البرامج التي تكون رخصة بنائها معلقة في الورشة، واعتمادها قابلًا للتحقق، وشهادة ضمانها مقدمة قبل أول توقيع.
اختيار برنامج جديد، من البحث إلى التسليم
- تحديد الأهلية أولًا للصيغ المدعمة LPA أو LPP أو عدل حسب دخل الأسرة وعدم امتلاك عقار.
- حصر برامج الولاية المستهدفة وتدوين المرقي والإطار المدعم أو الحر وتاريخ التسليم المعلن لكل منها.
- زيارة الموقع وقراءة رخصة البناء المعلقة ومقارنة أنواع الشقق المقترحة بالمساحات التنظيمية.
- طلب اعتماد المرقي وشهادة ضمان الصندوق قبل أي حجز أو دفع تسبيق.
- توقيع الحجز ثم البيع على التصاميم لدى الموثق، مع جدول دفع مضبوط على مراحل الورشة.
- تسلم المسكن وتدوين التحفظات كتابيًا واشتراط شهادة المطابقة قبل الانتقال إليه.
هيكل تكلفة المسكن الجديد
| البند | برنامج مدعم (LPA) | ترقية حرة |
|---|---|---|
| السعر الأساسي | جدول وزارة السكن دون الأرض، غير مؤرخ | يحدده المرقي |
| الأرض | تخفيض من 80 إلى 95 % حسب المنطقة | مدرجة في السعر، متغيرة |
| الإعانة المباشرة | 400 000 أو 700 000 دج حسب الدخل | غير مطبقة |
| نسبة القرض | 1 % مدعمة من الخزينة | حسب جدول البنك |
| التسجيل والإشهار العقاري | معفاة | حسب الجدول الرسمي |
ما يجب جمعه قبل الحجز في الجديد
- إثباتات دخل الأسرة، بما فيها دخل الزوج
- الشهادة السلبية للملكية الصادرة عن المحافظة العقارية
- وثيقة الهوية ومستخرج شهادة الميلاد رقم 12
- الشهادة العائلية للحالة المدنية
- موافقة مبدئية من البنك على القرض
- نسخة من رخصة البناء ومن اعتماد المرقي
عثرات السكن الجديد
- الحجز اعتمادًا على مجسم أو صفحة فيسبوك، دون الاطلاع على رخصة البناء أو التحقق من اعتماد المرقي.
- الاعتقاد بأن الترقية الحرة تستفيد من الإعفاء من حقوق التسجيل المخصص للمساكن المدعمة مثل LPA.
- قبول مساحة أقل من مساحة دفتر الشروط في برنامج مدعم، دون تصحيحها في العقد.
- توقيع وصل بسيط بدل عقد حجز مطابق لنموذج المرسوم التنفيذي 13-431 المؤرخ في 18 ديسمبر 2013.
- الانتقال إلى المسكن قبل تسليم شهادة المطابقة بإلحاح من المرقي، خلافًا للمادة 39 من القانون 11-04.
السكن الجديد: أسئلة المشترين
ما أنواع البرامج الجديدة الموجودة في الجزائر؟
نميز بين الصيغ العمومية أو المدعمة (السكن العمومي الإيجاري، LPA، LPP، عدل، الريفي المجمع) والترقية الحرة التي ينجزها المرقون الخواص. وتفرض الأولى شروط دخل وعدم ملكية، بينما تبقى الثانية مفتوحة لكل مشترٍ قادر على تمويل السعر.
ما مساحة شقة F3 جديدة؟
في برنامج السكن الترقوي المدعم، تبلغ مساحة F3 الصالحة للسكن 70 م²؛ وفي السكن الترقوي العمومي التابع لـENPI تصل إلى 80 م²، بهامش 5 %. وفي الترقية الحرة، تتوقف المساحة على المشروع ويجب أن تُذكر بدقة في عقد الحجز.
هل السكن الجديد معفى من حقوق التسجيل؟
تستفيد عمليات بيع السكن الترقوي المدعم من الإعفاء من حقوق التسجيل والإشهار العقاري، مثل مساكن عمومية أخرى. أما البيع في الترقية الحرة فيخضع للجدول العادي الذي يحسبه الموثق عند تحرير العقد.
كم عدد المساكن الجديدة الموزعة مؤخرًا؟
حسب جريدة الوطن، وُزع نحو 1,5 مليون مسكن بين 2020 و2024، بجميع الصيغ. ولم نتحقق في مصادرنا من أي رقم مستقل خاص بالترقية الخاصة الحرة.
متى يمكن الانتقال إلى مسكن جديد؟
فقط بعد تسليم شهادة المطابقة، وفق المادة 39 من القانون 11-04. ثم يفتح الاستلام المؤقت أجلًا مدته ثلاثة أشهر لتحرير عقد البيع، شريطة دفع السعر كاملًا.