العيش في عمارة جماعية: ما الذي يحدده النظام؟

عمارة واحدة وملاك متعددون

بمجرد بيع بناية على شكل شقق، يصبح كل مشتر مالكا لمسكنه ومالكا على الشيوع للسلالم والسطح والواجهات وقفص المصعد. ويرسم النظام الحد الفاصل بين هاتين الفئتين والحقوق المرتبطة بكل منهما بوضوح.

النموذج الذي حدده المرسوم 14-99

بالنسبة للعمارات المنجزة في إطار الترقية العقارية، يحدد المرسوم التنفيذي رقم 14-99 المؤرخ في 4 مارس 2014 نظام ملكية مشتركة نموذجيا. ويكيفه المرقي مع المشروع ويسلمه للمشترين، لا سيما عند البيع على التصاميم.

الأجزاء الخاصة والأجزاء المشتركة

تعد عموما أجزاء خاصة داخل الشقة وحواجزها وتجهيزاتها. أما الهيكل والسطوح والمداخل وشبكات الماء والتطهير الجماعية فهي مشتركة. لذلك فإن غلق شرفة مغطاة أو ثقب جدار حامل يمس مصلحة الجميع.

الحصص: كيف يحسب نصيب كل قسمة؟

يمنح النظام كل شقة حصة من الأجزاء المشتركة، تحسب غالبا حسب مساحتها وموقعها. وتستعمل هذه الحصة لتوزيع الأعباء ولها وزن في التصويت، كما تذكر أيضا في العقد التوثيقي لبيع القسمة.

الأعباء الجارية والأشغال الكبرى

تقسم حسب الحصص مصاريف إنارة السلالم والتنظيف وصيانة المصعد ومضخة الماء وإعادة عزل السطح. وتختلف المبالغ من عمارة إلى أخرى، وتجمع المعالم المفيدة في صفحة أعباء الملكية المشتركة.

جمعية الملاك الشركاء والقرارات

تتخذ القرارات الجماعية، من ميزانية وأشغال وتعيين المسير، في جمعية عامة وفق القواعد التي ينص عليها النظام. ومسك سجل للمداولات موقع من الحاضرين يجنب كثيرا من النزاعات عند إعادة البيع أو وقوع حادث.

تعيين متصرف أو مسير للعمارة

يتولى التسيير اليومي متصرف، قد يكون مالكا شريكا متطوعا أو محترفا، يحصل الأعباء من الملاك وينفذ الأشغال المقررة. ويفصل دوره وأجره وحساباته في دليل متصرف الملكية المشتركة المخصص لهذا الموضوع.

أحياء عدل ودور الديوان الوطني للترقية والتسيير العقاري

في المجمعات الكبرى للبيع بالإيجار، يعهد بالتسيير العقاري إلى هيئات عمومية. وقد نظم الديوان الوطني للترقية والتسيير العقاري ورشة حول تسيير العمارات ونشر توصيات، لم يتم التحقق هنا من مضمونها ولا من تاريخها.

عمارات قديمة تنازلت عنها الدولة أو دواوين الترقية

ينظم المرسوم التنفيذي رقم 18-153 المؤرخ في 4 يونيو 2018 التنازل عن الأملاك العقارية التابعة للدولة وتلك التي تسيرها دواوين الترقية والتسيير العقاري. وفي هذه البنايات يتعايش مستأجرون سابقون صاروا ملاكا مع الديوان، في ملكية مشتركة مختلطة يجب تنظيمها.

حادث في السلم أو على السطح: من يغطيه التأمين؟

تسرب مياه من السطح أو حريق في قفص السلم يمس عدة قسمات. وتأمين الكوارث الطبيعية الذي يشترطه الموثق عند البيع لا يغطي كل شيء، لذا يكمل تأمين الملكية المشتركة الحماية الجماعية بشكل مفيد.

قبل شراء شقة في ملكية مشتركة

يطلب المشتري من البائع نسخة من النظام، ومبلغ الأعباء غير المسددة إن وجدت، ومحاضر الجمعيات الأخيرة. ويتحقق من أن الحصة المسجلة في عقد الملكية المقدم للموثق تطابق الجدول الوصفي للتقسيم الخاص بالعمارة.

أشغال خاصة تخضع للموافقة

قد يتطلب تغيير نافذة على الواجهة، أو تركيب مكيف ظاهر، أو وضع هوائي، أو تعلية سطح، موافقة الجمعية، بل ورخصة من البلدية لبعض الأشغال. ويوضح النظام ما يبقى حرا داخل المسكن دون أي إذن.

إنشاء ملكية مشتركة وتسييرها

1. الحصول من المرقي أو الموثق على نظام الملكية المشتركة والجدول الوصفي لتقسيم العمارة.
2. تحديد الحصة الخاصة بك والقائمة الدقيقة للأجزاء المشتركة والخاصة في قسمتك.
3. جمع الملاك الشركاء في جمعية لاعتماد ميزانية سنوية وتعيين متصرف.
4. فتح حساب خاص بالعمارة ومسك محاسبة للأعباء المحصلة والمصروفة.
5. اكتتاب تأمين للأجزاء المشتركة والتحقق من تغطية الكوارث الطبيعية لكل قسمة.
6. تدوين كل قرار في سجل محاضر موقع يحتفظ به المتصرف.

بنود نفقات العمارة

وثائق يجب طلبها من البائع

• نظام الملكية المشتركة والجدول الوصفي للتقسيم
• العقد التوثيقي للقسمة مع ذكر الحصة
• الدفتر العقاري للقسمة
• محاضر الجمعيات الأخيرة
• كشف الأعباء المدفوعة والمتأخرات المحتملة
• شهادات تأمين العمارة والمسكن

مصادر النزاع داخل العمارة

• شراء شقة دون قراءة النظام، ثم اكتشاف منع ممارسة نشاط مهني فيها أو منع غلق الشرفة.
• ترك أعباء غير مسددة تتراكم، قد يضطر المشتري الجديد أحيانا إلى دفعها ليعيش في سلام مع الجيران.
• ضم بسطة سلم أو سطح أو قبو مشترك دون موافقة، مما يعرض صاحبه لدعوى من باقي الملاك الشركاء.
• تسيير العمارة دون حساب خاص ولا وصولات، مما يجعل أي مراقبة للأموال التي تدفعها كل عائلة مستحيلة.
• إغفال تأمين الأجزاء المشتركة، ثم الاضطرار إلى تمويل إصلاح سطح متضرر من حادث دون أي مساعدة.

الملكية المشتركة: أسئلة يطرحها المشترون