AlgerieImmobilier.com
مبلغ الضمان: ماذا يقول القانون؟
لا يحدد القانون المدني، المعدل بالقانون رقم 07-05 المؤرخ في 13 ماي 2007، أي مبلغ ضمان مرقم. وتسمح مادته 500 للمؤجر فقط باشتراط كفالة، بمعنى كفيل يضمن دفع الأجرة والأعباء.
كفيل أم مبلغ مالي؟
في الاستعمال الجاري، تدل كلمة الكفالة أيضًا على المبلغ المسلّم للمالك عند الدخول. وحسب Lkeria، يعادل هذا المبلغ عادة أجرة شهر ويعود إلى المستأجر عند نهاية الإيجار، بعد خصم إصلاحات مبررة.
ثقل الأجرة المدفوعة مسبقًا
لا يُلزم أي نص بالدفع المسبق، لكن المستأجر كثيرًا ما يدفع ستة أشهر أو سنة كاملة عند التوقيع. وتجمّد هذه الممارسة مبلغًا يفوق الكفالة بكثير، وتركّز الخطر على المستأجر في حالة نزاع أو بيع.
إثبات كل دفعة
يُثبت الدفع بالصك أو الاقتطاع بالكشف البنكي. وفي حالة الدفع نقدًا، يجب على المالك التصريح باستلام الأموال أمام الموثق، وهي إشارة مفيدة في عقد الإيجار التوثيقي. ومن دون أثر مكتوب، يصعب الحصول على الاسترجاع.
ما مصير التسبيق إذا بيع المسكن؟
يبقى الإيجار قائمًا بعد البيع وفق المادة 469 مكرر 3. غير أن المادة 469 مكرر 4 تؤطر سريان الأجرة المدفوعة مسبقًا في مواجهة المقتني: فالمستأجر الذي دفع ستة إلى اثني عشر شهرًا قد يجد نفسه في وضع صعب أمام المالك الجديد.
محضر حالة الأمكنة أساس الاسترجاع
تنص المادة 476 على معاينة حضورية تُلحق بالإيجار؛ ومن دونها يُفترض أن المستأجر تسلم الأمكنة في حالة حسنة. ويحد محضر حالة الأمكنة عند الدخول المفصل، غرفة بغرفة، من الاقتطاعات المتنازع فيها عند المغادرة.
الاهتلاك العادي مقابل الأضرار المنسوبة
يُسأل المستأجر عن الهلاك والتلف وفق المادة 503، لكنه لا يُسأل عن الاهتلاك العادي الناتج عن الزمن والاستعمال المألوف. فالطلاء الباهت لا يبرر مبدئيًا أي اقتطاع؛ أما البلاط المكسور أو الباب المقتلع فيبرره.
أشغال غير مرخصة واقتطاعات
تمنع المادة 492 المستأجر من أي تغيير دون إذن مكتوب من المؤجر. فهدم حاجز أو نقل مطبخ دون موافقة قد يبرر اقتطاعًا لإعادة الحال، ومن هنا أهمية توقيع كل إذن قبل الشروع في الورشة.
الأعباء غير المدفوعة والكفالة
يتحمل المستأجر أعباء الملكية المشتركة، ورسم رفع القمامة المنزلية، ورسم السكن المدفوع مع الكهرباء، والتطهير المفوتر مع الماء. وقد تُقتطع الفواتير غير المسددة عند المغادرة، بينما يبقى الرسم العقاري وتأمين الكوارث الطبيعية على عاتق المالك.
خصم الدفعات الجزئية
وفق المادة 499، يُخصم الدفع الجزئي أولًا من أقدم الأجرات. فلا يمكن للمستأجر المتأخر أن يقرر وحده أن دفعة ما تغطي الشهر الجاري، ولا أن الكفالة تحل محل آخر أجرة دون اتفاق مكتوب.
الاسترجاع عند نهاية الإيجار
لا تحدد المصادر المعتمدة أي أجل قانوني للاسترجاع؛ لذا من المفيد تضمين الإيجار أجلًا وطريقة للرد. وفي حالة رفض غير مبرر، يُسوّى النزاع بين المستأجر والمالك وديًا أو أمام القاضي المدني.
التأمين والكفيل الشخصي
ضمانات تأمين المستأجر متعدد المخاطر للسكن ليست إلزامية لكنها موصى بها: فهي تغطي بعض الحوادث التي قد تُقتطع لولاها من الكفالة. كما يمكن للكفيل الشخصي، المنصوص عليه في المادة 500، أن يطمئن المؤجر.
تأمين الكفالة من الدخول إلى الخروج
- تحديد مبلغ الكفالة في الإيجار، والتسبيق المحتمل للأجرة، وشروط الاسترجاع وآجاله.
- الدفع بصك أو تحويل؛ وإذا تعذر تجنب الدفع نقدًا، إثبات استلامه أمام الموثق.
- إعداد محضر حالة الأمكنة عند الدخول حضوريًا، مع صور مؤرخة وقراءات العدادات، وإلحاقه بالعقد.
- طلب الموافقة المكتوبة من المالك قبل أي تغيير في المسكن.
- تسديد آخر فواتير الماء والكهرباء والغاز قبل تسليم المفاتيح.
- إنجاز محضر حالة الأمكنة عند الخروج ومقارنته بمحضر الدخول، والاتفاق كتابيًا على المبلغ المسترجع.
المبالغ المدفوعة عند الدخول إلى الأمكنة
| المبلغ | العرف أو القاعدة | الأساس |
|---|---|---|
| الكفالة (الضمان) | عادة أجرة شهر واحد | عرف نقله Lkeria |
| تسبيق الأجرة | غالبًا من 6 إلى 12 شهرًا | ممارسة لا يفرضها أي نص |
| الكفيل الشخصي | لا يُدفع أي مبلغ | المادة 500 من القانون المدني |
| اقتطاعات المغادرة | متغيرة، حسب عرض أسعار الإصلاح | المادتان 476 و503 |
| التصريح بالنقود لدى الموثق | حسب الجدول الرسمي | إثبات الدفع نقدًا |
إثباتات تحتفظ بها لاسترجاع الكفالة
- إيجار مكتوب ثابت التاريخ، ويُفضل أن يكون توثيقيًا
- وصل أو إشارة توثيقية بالكفالة المدفوعة
- الكشوف البنكية لصكوك أو تحويلات الأجرة
- محضر حالة الأمكنة عند الدخول موقعًا، مع صور مؤرخة
- الأذون المكتوبة من المؤجر للأشغال المنجزة
- فواتير الماء والكهرباء والغاز المسددة عند المغادرة
- التزام الكفيل المكتوب، عند الاقتضاء
أخطاء تكلف الكفالة
- تسليم الكفالة والتسبيق نقدًا دون وصل ولا تصريح أمام الموثق: فيختفي دليل الدفع.
- التوقيع دون محضر حالة الأمكنة عند الدخول، مما يتيح للمالك نسبة أضرار سابقة إلى المستأجر.
- دفع سنة مسبقًا دون التحقق من سند المؤجر ولا توقع مصير الأجرة في حالة بيع المسكن.
- قبول اقتطاع بسبب الاهتلاك العادي فقط، بينما لا يُسأل المستأجر إلا عن الهلاك والتلف غير العاديين.
- اعتبار الكفالة بديلًا عن أجرة الشهر الأخير دون اتفاق مكتوب مع المالك.
كفالة الإيجار: أجوبة واضحة
هل مبلغ الضمان إلزامي في الجزائر؟
لا. لا ينص القانون المدني على مبلغ ضمان مرقم؛ وتسمح المادة 500 للمؤجر فقط باشتراط كفالة، أي كفيل. والمبلغ المدفوع عند الدخول من قبيل الممارسة، ويجب تحديده في الإيجار.
ما المبلغ المعتاد لكفالة الإيجار؟
حسب Lkeria، تمثل الكفالة عادة أجرة شهر واحد. وكثيرًا ما تضاف إلى تسبيق من ستة أشهر إلى سنة يشترطه المالك، مما يثقل كثيرًا ميزانية الدخول إلى الأمكنة.
هل يمكن للمالك الاحتفاظ بالكفالة؟
يمكنه خصم تكلفة الإصلاحات المبررة بأضرار غير عادية أو بهلاك، بالنظر إلى محضر حالة الأمكنة. ولا يجوز له اقتطاع أي مبلغ بسبب الاهتلاك العادي ولا بسبب أضرار سبقت معاينتها عند الدخول.
هل يجب دفع أجرة ستة أشهر مسبقًا في الجزائر؟
لا يفرض ذلك أي نص؛ إنما هو مطلب شائع في السوق. والمستأجر الذي يقبل يدفع ويُفضَّل أن يكون ذلك بصك أو تحويل، أو يجعل استلام النقود يُصرَّح به أمام الموثق، ويقرأ بتمعن شروط الفسخ.
كيف أسترجع الكفالة عند نهاية الإيجار؟
يجب إرجاع الأمكنة بالحالة التي استُلمت بها، وتسديد الأعباء، وإعداد محضر حالة الأمكنة عند الخروج، وطلب الرد كتابيًا. وعند عدم الاتفاق، يبقى الإعذار ثم الدعوى أمام القاضي المدني ممكنين، مع تقديم إثباتات الدفع.