إخلاء الشاغل: ما يسمح به القانون للمؤجر

على أي أساس يُطلب إخلاء المستأجر؟

يتكرر أساسان في أغلب الحالات: انتهاء مدة الإيجار المتفق عليها، وعدم دفع بدل الإيجار. وينظم القانون المدني، المعدل بالقانون رقم 07-05 المؤرخ في 13 مايو 2007، هاتين الحالتين في المادتين 469 مكرر 1 و498.

إيجار منتهٍ: شاغل بلا سند

توضح المادة 469 مكرر 1 أن الإيجار ينتهي بانقضاء المدة المتفق عليها دون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء. ومن يبقى في المسكن بعد هذا التاريخ لم يعد له أي سند، وهذا ما يؤسس عليه المؤجر دعواه أمام القضاء.

الإيجارات غير المسددة كسبب للإخلاء

تُلزم المادة 498 المستأجر بالدفع في المواعيد المتفق عليها، أو وفق العرف المحلي عند غياب الاتفاق. وقد يبرر التأخر المتكرر طلب فسخ العقد، وتعرض صفحة سبل الطعن في الإيجارات غير المدفوعة المسعى الودي ثم القضائي.

لماذا يجب المرور بالقاضي حتما

لا يحق لأي مالك أن يطرد المستأجر بنفسه، فقطع الماء أو تغيير الأقفال أو إخراج الأثاث يعرّضه لدعوى من الشاغل. ولا يسمح بالإخلاء الجبري إلا حكم صادر عن محكمة موقع العقار أصبح قابلا للتنفيذ.

مسائل إجرائية غير مؤكدة

النصوص التي اطلعنا عليها لإعداد هذا الدليل لا تفصّل طريق القضاء الاستعجالي، ولا الآجال الممنوحة، ولا وجود هدنة شتوية. تبقى هذه العناصر غير مؤكدة، وتقدم أمانة ضبط المحكمة أو محام مسجل في نقابة المحامين المعلومة المحينة.

دور المحضر القضائي

يتدخل المحضر القضائي في عدة مراحل: الإعذار، ثم تبليغ الحكم، ثم التنفيذ. وبعقد غير قضائي أيضا يبلّغ المستأجر مهلة الإشعار المحددة بشهرين حين يغادر قبل انتهاء المدة. وتمنح محاضره المراسلات تاريخا ثابتا.

الإيجارات القديمة والمستأجرون المسنون

تحمي المادة 507 مكرر المستأجرين في الإيجارات القديمة الذين بلغوا 60 سنة على الأقل عند نشر القانون 07-05، إذ يحتفظون بحق البقاء في الأمكنة إلى غاية وفاتهم. ولا ينتقل هذا الحق إلى الورثة ولا إلى المقيمين معهم.

وفاة المستأجر وبقاء العائلة في المسكن

لا ينتقل الإيجار إلى الورثة، لكنه يستمر إلى غاية انتهاء مدته ما لم يوجد شرط مخالف، طبقا للمادة 469 مكرر 2. ويمكن للأقارب المقيمين منذ ستة أشهر فسخه بإشعار مدته شهران خلال الأشهر الستة التالية للوفاة.

بيع مسكن مشغول

البيع، ولو كان جبريا، لا يُنهي الإيجار، إذ يسري في حق المشتري طبقا للمادة 469 مكرر 3. وعلى المالك الجديد انتظار انتهاء المدة لاسترجاع العقار، فاطلع على صفحة بيع شقة في الجزائر قبل أي وعد بالبيع.

اكتشاف إيجار من الباطن: سبب للفسخ

تمنع المادة 505 التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن دون موافقة مكتوبة من المؤجر. والشقة المعاد تأجيرها بالليلة دون علم المالك تشكل إخلالا يمكنه التمسك به أمام القاضي للمطالبة بفسخ العقد.

بناء ملف مقنع

ينظر القاضي أولا في السند: عقد إيجار مكتوب ذو تاريخ ثابت وفقا للمادة 467 مكرر. وتُضاف إليه أدلة الدفع أو عدمه، والإعذارات والمعاينات. والملف الناقص يطيل الإجراءات ويضعف الطلب.

الوقاية خير من التقاضي

شرط واضح حول المدة، وكفيل منصوص عليه في المادة 500، وتأمين المالك المؤجر كلها تحدّ من حالات الانسداد. وعند التوتر، تعرض صفحة النزاع بين المستأجر والمالك الحلول الودية قبل اللجوء إلى المحكمة.

مسار طلب الإخلاء

1. التحقق من سند المستأجر: تاريخ انتهاء الإيجار، والشروط الخاصة، والحماية المحتملة بموجب المادة 507 مكرر في حالة إيجار قديم.
2. جمع الأدلة: عقد الإيجار المكتوب، وكشوف الدفع، والمراسلات المكتوبة، والمعاينات التي يحررها المحضر القضائي.
3. تبليغ إعذار بواسطة محضر قضائي للمطالبة بالإخلاء أو بتسديد الإيجارات المستحقة.
4. استشارة محام ورفع الدعوى أمام محكمة موقع العقار، وهي وحدها المؤهلة للأمر بالإخلاء.
5. تبليغ الحكم بواسطة محضر قضائي، ثم انتظار صيرورته قابلا للتنفيذ وفق الآجال المعمول بها.
6. ترك التنفيذ للمحضر القضائي، دون أي تدخل شخصي من المؤجر في الأقفال أو الماء أو الأثاث.

مصاريف إجراءات الإخلاء

الملف الواجب تكوينه

• عقد إيجار مكتوب ذو تاريخ ثابت، توثيقي في أغلب الأحيان
• سند ملكية المؤجر أو وكالة التسيير
• كشوف بنكية أو وصولات تبيّن الإيجارات المدفوعة والناقصة
• الإعذارات والعقود المبلغة بواسطة المحضر القضائي
• محضر حالة الأمكنة عند الدخول الملحق بالعقد
• بطاقة هوية المدعي وعنوان المستأجر

أخطاء شائعة لدى المؤجرين

• تغيير الأقفال أو قطع الكهرباء لفرض المغادرة، فهذا الضغط دون حكم قضائي ينقلب ضد المالك.
• التصرف على أساس إيجار شفهي باطل وفق المادة 467 مكرر، دون أي دليل مكتوب آخر على الشغل وعلى بدل الإيجار المتفق عليه.
• إغفال أن مستأجرا قديما جدا بلغ 60 سنة على الأقل في 2007 قد يستفيد من حق البقاء في الأمكنة بموجب المادة 507 مكرر.
• بيع العقار مع وعد المشتري بمسكن شاغر، بينما الإيجار الساري يُحتجّ به عليه إلى غاية انتهاء مدته.
• قبول دفعات جزئية دون وصل، مما يربك حساب المتأخرات لأن المادة 499 تخصمها أولا من أقدم الديون.

طرد المستأجر: أجوبة مختصرة