AlgerieImmobilier.com
VEFA والبيع على التصاميم: عمّ نتحدث؟
يدل المصطلح الفرنسي VEFA على البيع في حالة الإنجاز المستقبلي. ويتحدث القانون الجزائري عن البيع على التصاميم: يدفع المشتري على مراحل ثمن مسكن لا يزال قيد الإنجاز، على أساس عقد يُوقع لدى الموثق مع مرقٍّ عقاري.
عقد توثيقي وإلا كان باطلًا
تفرض المادتان 25 و35 من القانون 11-04 أن يتخذ كل بيع يتضمن دفعات قبل الإنجاز شكل عقد بيع على التصاميم يحرره موثق، تحت طائلة البطلان. ومهام الموثق معروضة في صفحة الموثق في الجزائر.
الحجز والبيع: عقدان منفصلان
يسبق عقد الحجز عقد البيع على التصاميم دون أن يختلط به. ولا يخضع للتسجيل والإشهار العقاري إلا عقد البيع. وقد حدد المرسوم التنفيذي 13-431 المؤرخ في 18 ديسمبر 2013 نموذجيهما.
تسبيق لا يتجاوز 20 %
عند الحجز، لا يجوز أن يتجاوز التسبيق 20 % من السعر التقديري، وفق المادة 52. وإذا تراجع المشتري بعد ذلك عن مشروعه، يحتفظ المرقي بـ15 % من هذا التسبيق بموجب المادة 32 من القانون 11-04.
جدول دفع مرتبط بالورشة
يجب أن يفصّل العقد عناصر السعر ورزنامة الدفعات (المادة 37). وتتبع الدفعات تقدم الأشغال ضمن حدود يضبطها التنظيم (المادة 38). ولمراقبة كل مرحلة قبل الدفع، راجعوا صفحة متابعة الورشة العقارية.
مراجعة السعر: 20 % على الأكثر
تحدد المادة 38 سقف مراجعة السعر بـ20 %. والبند الذي ينص على زيادة أعلى، أو على مراجعة دون صيغة حسابية واضحة، يستحق المناقشة مع الموثق قبل التوقيع، لأنه يخرج عن الإطار الذي حدده القانون.
ضمان الترقية العقارية
تفرض المادة 54 ضمانًا يغطي استرداد التسبيقات وإتمام الأشغال والمسؤولية المهنية للمرقي. ويسلم هذا الضمان صندوق الضمان والكفالة المتبادلة، الذي يجب على كل مرقٍّ عقاري معتمد الانخراط فيه إلزاميًا.
اشتراط إرفاق شهادة الضمان
دون شهادة الضمان المرفقة بعقد البيع على التصاميم، يفقد المشتري هذه الحماية. وفي سنة 2011، سلّم الصندوق 387 شهادة تغطي 26 649 مسكنًا. اطلبوا الاطلاع على هذه الوثيقة لدى الموثق قبل توقيع أي شيء.
مرقٍّ متعثر: الصندوق يتولى المهمة
في حالة سحب الاعتماد، يحل الصندوق محل المشترين ويمكنه إتمام الأشغال في حدود المبالغ المدفوعة (المادة 57). وفي حالة الإفلاس، يتمتع بامتياز من الدرجة الأولى لتحصيل ديونه (المادة 58).
مشترٍ متأخر في الدفع
تنص المادة 53 على الفسخ بعد تخلفين متتاليين عن الدفع، يتبع كلًا منهما إعذار مدته 15 يومًا يبقى دون جدوى. لذلك يجب على المشتري الممول من بنك أن يضبط صرف دفعات القرض على جدول الدفع الخاص بالمرقي.
التسليم والمطابقة والعقد النهائي
تشترط الحيازة شهادة المطابقة (المادة 39). ويجب أن يُحرر عقد البيع النهائي خلال الأشهر الثلاثة التي تلي الاستلام المؤقت والدفع الكامل (المادة 33). وبعد ذلك تبدأ الضمانات اللاحقة للتسليم.
ضمان حسن الإنجاز والضمان العشري
يجب على المرقي إصلاح العيوب المبلغ عنها خلال سنة بعنوان ضمان حسن الإنجاز (المادة 26)، ويتحمل المشيدون مسؤولية أعمالهم لمدة عشر سنوات (المادة 46). ومن جانب التأمين، انظروا تأمين الورشة.
مراحل البيع على التصاميم
- التحقق من اعتماد المرقي والحصول على نسخة من شهادة ضمان الصندوق الخاصة بالبرنامج المستهدف.
- توقيع عقد الحجز المطابق لنموذج المرسوم 13-431 ودفع تسبيق لا يتجاوز 20 %.
- إبرام عقد البيع على التصاميم أمام الموثق، مع سعر مفصل وجدول دفع وشهادة ضمان مرفقة.
- تسديد كل قسط بعد معاينة التقدم المقابل في الورشة، مع الاحتفاظ بإثباتات الدفع.
- المشاركة في الاستلام المؤقت وتدوين التحفظات والتحقق من تسليم شهادة المطابقة.
- توقيع العقد النهائي خلال الأشهر الثلاثة التي تلي الاستلام والدفع الكامل، ثم متابعة إشهاره العقاري.
ما يدفعه المشتري في البيع على التصاميم
| العنصر | القاعدة | المرجع |
|---|---|---|
| التسبيق عند الحجز | 20 % على الأكثر من السعر التقديري | القانون 11-04، المادة 52 |
| الاقتطاع عند العدول | 15 % من التسبيق المدفوع | القانون 11-04، المادة 32 |
| مراجعة السعر | سقفها 20 % | القانون 11-04، المادة 38 |
| الأقساط اللاحقة | حسب تقدم الأشغال | القانون 11-04، المادة 38 |
| أتعاب الموثق والحقوق | حسب الجدول الرسمي | عقد بيع على التصاميم مسجل ومشهر |
وثائق ملف البيع على التصاميم
- عقد الحجز الموقع مع المرقي
- شهادة الضمان الصادرة عن الصندوق
- نسخة من اعتماد المرقي
- رخصة البناء ومخططات المسكن المحجوز
- جدول دفع مفصل ووصف عناصر السعر
- الوصولات البنكية لكل دفعة
- محضر الاستلام المؤقت وشهادة المطابقة
فخاخ البيع على التصاميم
- الدفع على أساس وصل بسيط أو عقد عرفي: دون عقد توثيقي، يكون البيع على التصاميم باطلًا بموجب القانون 11-04.
- توقيع بيع على التصاميم دون إرفاق شهادة ضمان الصندوق، في حين أنها هي التي تضمن استرداد التسبيقات والإتمام.
- ترك المرقي يطلب الأموال بوتيرة أسرع من تقدم الورشة، خلافًا لقواعد المادة 38.
- الاعتقاد بأن عقد الحجز يجعل صاحبه مالكًا: فهو غير مسجل وغير مشهر، خلافًا لعقد البيع.
- التخلف عن قسطين متتاليين رغم الإعذارات ذات 15 يومًا، مما يفتح الطريق لفسخ العقد.
البيع على التصاميم: الأسئلة الأكثر تكرارًا
هل توجد صيغة VEFA في الجزائر؟
نعم، باسم البيع على التصاميم. وينظمه القانون 11-04 المؤرخ في 17 فبراير 2011: عقد توثيقي إلزامي، وجدول دفع مرتبط بالأشغال، وضمان الصندوق، وحيازة بعد شهادة المطابقة. أما العقود النموذجية فيحددها المرسوم 13-431.
ما التسبيق الواجب دفعه لحجز شقة على التصاميم؟
تحدد المادة 52 من القانون 11-04 سقف التسبيق المدفوع عند توقيع عقد الحجز بـ20 % من السعر التقديري. وأي طلب يفوق ذلك يخرج عن الإطار القانوني ويجب أن ينبه المشتري.
هل يمكن إلغاء حجز على التصاميم؟
نعم، لكن المرقي يحتفظ حينئذ بـ15 % من التسبيق المدفوع، وفق المادة 32 من القانون 11-04. وترد الكيفيات الدقيقة للعدول والاسترداد في عقد الحجز المطابق للنموذج التنظيمي.
هل يمكن للمرقي رفع السعر أثناء الورشة؟
المراجعة ممكنة إذا نص عليها العقد، لكن المادة 38 من القانون 11-04 تحددها بـ20 % من السعر. تحققوا من صيغة المراجعة قبل التوقيع لدى الموثق وارفضوا أي بند غامض.
ماذا يحدث إذا تخلى المرقي عن الورشة؟
يغطي ضمان الترقية العقارية استرداد التسبيقات وإتمام الأشغال. وفي حالة سحب الاعتماد، يحل الصندوق محل المشترين ويمكنه إنهاء الأشغال في حدود المبالغ التي دفعها المشترون.