AlgerieImmobilier.com
تأمين الكوارث الطبيعية: التزام يبقى على المؤجر
يفرض الأمر رقم 03-12 المؤرخ في 26 أوت 2003 التأمين على الكوارث الطبيعية على ملاك العقارات ذات الاستعمال السكني، من أشخاص طبيعيين أو معنويين غير الدولة. وتأجير شقة لا ينقل هذا الالتزام إلى المستأجر بأي حال.
المبنى مؤمَّن والأثاث مستثنى
تعوض وثيقة الكوارث الطبيعية «عقار» لدى SAA الأضرار المباشرة اللاحقة بالبناية بعد زلزال أو فيضان أو عاصفة أو حركة أرض. ولا يدخل فيها أثاث المسكن المؤجر مفروشا، الذي يتطلب تأمينا متعدد الأخطار باسم المالك.
المعايير المعتمدة لقسط تأمين الكوارث
تحسب SAA القسط بناء على القيم المصرح بها، ونوع العقار، وتعرض المنطقة، وهشاشة البناية. ويسأل عرض السعر عن معايير مقاومة الزلازل، وعن الطابع الفردي أو الجماعي للبناء، وعن المساحة وصفة المكتتب.
عقوبات عدم التأمين
حُددت الغرامات المترتبة على عدم الاكتتاب في التأمين الإجباري سنة 1995. وينص مشروع القانون المقدم في جوان 2023 على تحيينها لمراعاة انخفاض قيمة الدينار، ولم يتم التحقق من مبالغها الحالية التي تُطلب من مؤمن معتمد.
الكسر خلال فترة شغور المسكن
قد يجذب مسكن فارغ بين مستأجرين اللصوص. وينص عقد SAA متعدد الأخطار على ضمان للسرقة يشمل الأضرار اللاحقة بالمبنى، مثل باب مكسور أو نافذة مقتلعة، إضافة إلى ضمان كسر الزجاج.
مسؤولية المالك تجاه الغير
حسب المادة 124 من القانون المدني، كل من يتسبب بخطئه في ضرر للغير يلتزم بتعويضه. وهكذا قد تقوم مسؤولية المؤجر تجاه المستأجر أو الجيران بسبب شرفة سيئة الصيانة أو قناة متهالكة.
تقسيم التأمينات مع الساكن
يغطي المالك المبنى بتأمين الكوارث الطبيعية، وإن شاء بتأمين متعدد الأخطار، بينما يحمي تأمين المستأجر أثاثه ومسؤوليته المدنية. ومن المفيد أن يحدد بند في عقد الإيجار من يؤمّن ماذا.
المسكن المفروش: تأمين الثلاجة والأفرشة
في مسكن مفروش مؤجر لطلبة أو لعمال في مهمة، تعود الثلاجة والأفرشة والمكيف إلى المؤجر. ويصرح بقيمتها بحرية في عقد SAA متعدد الأخطار، مع ذكر صفة المالك ومساحة المسكن.
مالك يعيش خارج الجزائر
على المؤجر المقيم في أوروبا الذي يعهد بعقاره إلى وكيل أن يتوقع التجديد السنوي للعقود. ومن المفيد أن تشمل إدارة الإيجار عن بعد متابعة آجال تأمين الكوارث الطبيعية والتأمين متعدد الأخطار والتصريح بالحوادث.
عمارة صغيرة مؤجرة شققا
يميز عرض سعر تأمين الكوارث الطبيعية لدى SAA بين البنايات الفردية والجماعية، ويقبل التأمين متعدد الأخطار نوع «عمارة سكنية». ويسأل مالك عمارة مؤجرة في سطيف أو عنابة عند طلب العرض عن كيفية تأمين المجموع.
بعد أشغال التحويل
تتطلب التعلية أو التحويل رخصة البناء. ثم يغطي الضمان العشري للمقاول طوال 10 سنوات الأضرار التي تمس متانة البناية، ويحتفظ المؤجر بهذه الشهادة تحسبا لظهور شقوق لدى مستأجره.
إدراج التأمين في حساب المردودية
تدخل أقساط تأمين الكوارث الطبيعية والتأمين متعدد الأخطار ضمن الأعباء السنوية لـالاستثمار الإيجاري، إلى جانب الصيانة والضريبة على الإيجارات. وبما أن SAA لا تنشر أي تعريفة، يسمح عرض السعر بإدراج التكلفة الحقيقية في حساب العائد.
تسوية وضعية مسكن معروض للإيجار
- التحقق مما إذا كان تأمين الكوارث الطبيعية مكتتبا للمسكن المؤجر وتسجيل تاريخ استحقاقه.
- جمع خصائص العقار: المساحة، والبناء الفردي أو الجماعي، والمطابقة لمعايير مقاومة الزلازل، وقيمة إعادة البناء.
- طلب عروض أسعار لتأمين الكوارث الطبيعية والتأمين متعدد الأخطار من SAA أو CAAT أو CASH للتأمينات عبر بنك CNEP.
- تأمين الأثاث في حالة الإيجار المفروش وتوضيح صفة المالك المؤجر في العقد.
- تدوين تقسيم التأمينات في عقد الإيجار وطلب شهادة المستأجر كل سنة.
- تكليف وكيل موثوق بمتابعة التجديدات إذا كان المالك يعيش خارج الجزائر.
أعباء التأمين على المؤجر
| العقد | أساس الحساب | المبلغ |
|---|---|---|
| تأمين الكوارث الطبيعية للعقار | القيمة، نوع العقار، التعرض، الهشاشة | متغير، غير منشور |
| التأمين متعدد الأخطار للمؤجر | المساحة، المبنى، المحتويات | حسب عرض السعر |
| ضمانات السرقة وكسر الزجاج | مدرجة في عقد SAA متعدد الأخطار | حسب الشروط الخاصة |
| المسؤولية المدنية | السقف السنوي في عقد SAA | 1 000 000 دج جسدية، 500 000 دج مادية |
| غرامة عدم التأمين | جدول 1995 قيد المراجعة | المبلغ الحالي غير متحقق منه |
ملف تأمين المالك
- عقد الملكية أو الدفتر العقاري
- عقد الإيجار الساري
- المساحة والعنوان ونوع البناء
- جرد الأثاث بالنسبة للمسكن المفروش
- شهادة الضمان العشري أو رخصة البناء في حالة أشغال حديثة
- وكالة الوكيل إذا كان المؤجر مقيما في الخارج
إهمالات تعرّض المؤجر للخطر
- ترك تأمين الكوارث الطبيعية لمسكن مؤجر ينتهي ظنا أن تأمين المستأجر يكفي، بينما يبقى الالتزام القانوني مرتبطا بالمالك.
- تأجير مسكن مفروش دون تأمين الأثاث، ثم اكتشاف أن وثيقة الكوارث الطبيعية العقارية لدى SAA تستثني المحتويات.
- عدم تقسيم التأمينات في عقد الإيجار، مما يخلق نزاعات بعد أضرار المياه أو الحريق.
- التصريح بقيمة إعادة بناء منخفضة جدا لتقليص القسط، مع خطر الحصول على تعويض غير كاف بعد زلزال.
- تأجير مسكن محوّل دون رخصة، مما قد يعقد الإجراءات لدى المؤمن ويعرّض المالك للمساءلة في حالة حادث.
الملاك المؤجرون: أسئلة عملية
هل يجب على المالك المؤجر تأمين مسكنه في الجزائر؟
نعم بالنسبة للكوارث الطبيعية: فالأمر رقم 03-12 يفرض هذا التأمين على ملاك العقارات ذات الاستعمال السكني، من أشخاص طبيعيين أو معنويين غير الدولة. أما التأمين متعدد الأخطار فيبقى اختياريا، لكنه يحمي الأثاث والمسؤولية المدنية.
هل يمكن للمؤجر أن يشترط تأمين المستأجر؟
لم يتم التحقق من وجود التزام قانوني عام على المستأجر. في المقابل، يمكن أن يتضمن عقد الإيجار بندا يفرض تأمينا سكنيا يتفاوض عليه الطرفان. ويطلب المؤجر عندئذ الشهادة عند التوقيع ثم عند كل تجديد.
من يدفع تأمين الكوارث الطبيعية لشقة مؤجرة؟
يضعه القانون على عاتق المالك. غير أن SAA تقبل أن يكتتب المستأجر تأمين الكوارث الطبيعية للمسكن المشغول. ولتفادي الازدواج أو النسيان، يحدد عقد الإيجار من يكتتبه ومن يتحمل قسطه.
هل يغطي ضمان السرقة بابا مكسورا؟
يشمل عقد SAA متعدد الأخطار ضمانا للسرقة مع الأضرار العقارية، يخص ما يلحق بالمبنى بعد الكسر، وضمانا لكسر الزجاج. وتظهر السقوف ومبالغ الخصم في الشروط الخاصة التي ينبغي قراءتها قبل الاكتتاب.
ما هي غرامة مسكن غير مؤمن ضد الكوارث الطبيعية؟
تعود غرامات عدم الاكتتاب في التأمين الإجباري إلى سنة 1995، وكان مشروع القانون المقدم في جوان 2023 ينص على تحيينها. ولم يتم التحقق من المبالغ السارية، ويمكن لمؤمن معتمد أن يبين الجدول المطبق.