AlgerieImmobilier.com
الحصة الخاصة ونصيب الأجزاء المشتركة
تجمع الشقة في الملكية المشتركة بين جزء خاص ونصيب من الأجزاء المشتركة: السطح، وبيت الدرج، والواجهات، وأعمدة المياه. وأي ضرر يصيب هذه العناصر يعني جميع الشركاء في الملك، ومن هنا ضرورة توضيح من يكتتب ولأي نطاق.
ما يحدده المرسوم 14-99
يضع المرسوم التنفيذي رقم 14-99 المؤرخ في 4 مارس 2014 نموذج النظام المطبق على العمارات المنجزة في إطار الترقية العقارية. ولم يُتحقق من بنوده المتعلقة بالتأمين؛ فاطلعوا على نظام الملكية المشتركة المسلّم عند الشراء.
CatNat: إلزام على كل مالك
يستهدف الأمر رقم 03-12 كل مالك، غير الدولة، لعقار ذي استعمال سكني. وفي العمارة يكتتب كل شريك في الملك لشقته؛ وتميز استمارة الشركة الجزائرية للتأمين SAA بدقة بين البنايات الفردية والجماعية لتسعير هذه الحالة.
تأمين العمارة السكنية بأكملها
يقبل التأمين متعدد الأخطار للمسكن لدى SAA نوع العقار «عمارة سكنية» إلى جانب الشقق. ويمكن لمالك وحيد أو لتسيير جماعي طلب عرض يغطي البناية، لكن الشروط المطبقة على الأجزاء المشتركة تبقى بحاجة إلى توضيح مع المؤمن.
مساكن عدل وLPP وLSP مقبولة
تذكر استمارة التأمين متعدد الأخطار لدى SAA صراحة شقق السكن الترقوي العمومي LPP وعدل والسكن الاجتماعي التساهمي LSP. فبإمكان المستفيدين من مسكن عدل بصيغة البيع بالإيجار تأمين محتواه ومسؤوليتهم المدنية، حتى عندما تتولى هيئة عمومية تسيير الحي.
تسرب من عمود مشترك: الحالة النموذجية
كثيرا ما يُغرق عمود ماء متشقق داخل الغمد التقني عدة طوابق في آن واحد. ويُفعَّل ضمان أضرار المياه في وثيقة متعدد الأخطار لكل شريك بالنسبة للأضرار اللاحقة بمسكنه؛ ويصف دليل تأمين أضرار المياه هذه الآلية.
المسؤولية المدنية بين الجيران
سقف المسؤولية المدنية للمسكن لدى SAA محدد بـ1 000 000 دج للأضرار الجسمانية و500 000 دج للأضرار المادية، عن كل سنة تأمين. وتتدخل حين تتسبب شقة في ضرر للطابق السفلي أو للأجزاء المشتركة.
دور المتصرف في الاكتتاب
حين تتوفر العمارة على متصرف، فهو مبدئيا من يقترح على الشركاء في الملك تغطية الأجزاء المشتركة، بعد قرار جماعي. وتُفصّل مهامه وطريقة تعيينه في الصفحة المخصصة لـمتصرف الملكية المشتركة.
تسيير الأحياء: الديوان الوطني والمبادرات المحلية
صاغت ورشة عمل للديوان الوطني لتسيير العقار ONPI توصيات حول التسيير العقاري للأحياء، وطالب مكتتبون في عدل بالأغواط بتسيير مجمعهم بأنفسهم. وتمس هذه النقاشات مباشرة مسألة تأمين الأجزاء المشتركة.
توزيع القسط بين الشركاء في الملك
تُموَّل الوثيقة التي تغطي الأجزاء المشتركة كسائر الأعباء، وفق الأنصبة التي يحددها النظام لكل شريك. ويضاف عبؤها إلى مصاريف الصيانة والحراسة التي يتقاسمها الشركاء في الملك ضمن أعباء الملكية المشتركة.
الحريق: توسيع معلن إلى القطاع الخاص
حسب مشروع قانون التأمينات المعروض في 14 جوان 2023، سيُوسَّع التأمين الإلزامي على الحريق، المفروض حتى الآن على القطاع العمومي وحده، إلى المؤسسات الخاصة. ولم يُتحقق من دخوله حيز التنفيذ، وقد تكون العمارات التي تسيرها شركة خاصة معنية به.
المرقي العقاري والتزامات التسليم
يؤطر القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فيفري 2011 الترقية العقارية، لكن التزامات التأمين التي يفرضها على المرقي لم يُتحقق منها. وعند التسليم، اطلبوا شهادة الضمان العشري للعمارة، فهي مفيدة عند ظهور تشققات هيكلية.
تنظيم تأمين عمارة
- أعيدوا قراءة نظام الملكية المشتركة الذي سلمه المرقي لتحديد البنود الخاصة بالتأمين وتوزيع الأعباء.
- تأكدوا من أن كل شريك في الملك يحوز شهادة CatNat سارية لشقته، وهو إلزام فردي نص عليه الأمر 03-12.
- أعدوا جردا للأجزاء المشتركة الواجب تغطيتها: السطح، وبيت الدرج، والمصعد، والأعمدة، والواجهات.
- اطلبوا عدة عروض لعمارة سكنية مع تحديد عدد الحصص والمساحة وسنة البناء.
- اعرضوا اختيار المؤمن على قرار جماعي وأدرجوا القسط في ميزانية الأعباء المشتركة.
- احفظوا العقد ووصولات الدفع لدى المتصرف، مع نسخة في متناول كل شريك في الملك.
ميزانية التأمين في الملكية المشتركة
| التغطية | يدفعها | التكلفة |
|---|---|---|
| CatNat لكل شقة | كل شريك في الملك | متغيرة حسب العرض |
| متعدد الأخطار للحصة الخاصة | الشاغل، مالكا أو مستأجرا | متغيرة حسب القيم المصرح بها |
| وثيقة الأجزاء المشتركة | مجموع الشركاء في الملك | متغيرة، موزعة حسب الأنصبة |
| المسؤولية المدنية للمسكن | كل مؤمَّن بمتعدد الأخطار | سقف SAA 1 000 000 / 500 000 دج |
| الضمان العشري للعمارة الجديدة | المرقي العقاري | على عاتقه وفق القانون المدني |
وثائق مفيدة للعرض الجماعي
- نظام الملكية المشتركة والجدول الوصفي للتقسيم
- قائمة الحصص ونصيب كل شريك في الملك
- المساحة الإجمالية وعدد طوابق العمارة
- شهادة الضمان العشري التي سلمها المرقي
- محضر القرار الجماعي بشأن التأمين
- شهادات CatNat الفردية للشركاء في الملك
سوء فهم شائع في العمارات
- الظن بأن تأمين جار الطابق العلوي يكفي لتسرب من عمود مشترك، في حين يعقّد منشأ التسرب في الأجزاء المشتركة الرجوع على المسؤول.
- افتراض أن الهيئة المسيرة لحي عدل تؤمّن أيضا محتوى الشقق، بينما يجب على كل شاغل أن يكتتب تأمينه متعدد الأخطار.
- الاعتقاد بأن وثيقة جماعية للأجزاء المشتركة تعفي كل شريك من CatNat، التي تبقى إلزاما فرديا على كل مالك.
- إهمال السطح المشترك، المصدر الأول لتسربات الطابق الأخير، عند تحديد نطاق التغطية.
- توقيع استلام شقة جديدة دون المطالبة بشهادة الضمان العشري للمرقي، وهي ضرورية إذا ظهرت تشققات لاحقا.
تساؤلات الشركاء في الملك
هل تأمين الأجزاء المشتركة إلزامي في الجزائر؟
لا تؤكد المصادر المطلع عليها وجود إلزام عام بالنسبة للأجزاء المشتركة. ويبقى CatNat إلزاميا على كل مالك شقة. وقد يتضمن نظام الملكية المشتركة، المعد وفق نموذج المرسوم 14-99، بنودا تأمينية تجب قراءتها بعناية.
من يدفع تأمين العمارة؟
يمول مجموع الشركاء في الملك الوثيقة التي تغطي الأجزاء المشتركة، بنسبة أنصبتهم المحددة في النظام. أما ضمانات الحصة الخاصة، أي CatNat ومتعدد الأخطار، فيدفعها كل مالك أو شاغل بصفة فردية.
هل يجب تأمين شقة عدل؟
يخضع المالك لتأمين CatNat بمجرد حيازته عقارا ذا استعمال سكني. أما متعدد الأخطار، وهو اختياري، فتقبله SAA لشقق عدل وLPP وLSP، ويغطي خاصة المحتوى وأضرار المياه والمسؤولية المدنية.
من المسؤول عن تسرب عبر السطح المشترك؟
بما أن السطح جزء مشترك، فإن إصلاحه يقع مبدئيا على عاتق الشركاء في الملك وفق النظام. ومن جهة التأمين، يغطي متعدد الأخطار لدى SAA الخاص بالطابق الأخير التسرب عبر السطح بالنسبة للأضرار اللاحقة بالشقة.
هل يمكن تأمين عمارة كاملة لدى SAA؟
نعم، يقبل التأمين متعدد الأخطار للمسكن لدى SAA نوع العقار «عمارة سكنية». وتُحدد الضمانات الدقيقة ورأس المال والقسط بناء على عرض، حسب المساحة وعدد الحصص والقيم المصرح بها.