AlgerieImmobilier.com
مرحلتان وعقدان منفصلان
خلال الأشغال، تسوّق الشركة الجزائرية للتأمين SAA تأمين «كل أخطار الورشة» وتأمين «كل أخطار التركيب» للتجهيزات المركبة. وبعد استلام البناء، يتولى الضمان العشري المهمة، وهو ما تقترحه أيضا الشركة الجزائرية للتأمين الشامل CAAT ضمن تشكيلة أخطار الهندسة.
من يجب أن يحمل الضمان العشري؟
تتوجه المسؤولية المدنية العشرية لدى SAA إلى المهندسين المعماريين ومسيّري المشاريع والمقاولين. وقبل توقيع أي صفقة، اطلبوا شهادة كل متدخل، وهي خطوة يفصلها دليل اختيار مقاول أشغال موثوق.
عشر سنوات ابتداء من الاستلام
يسري الضمان 10 سنوات ابتداء من استلام البناء. ومن هنا أهمية محضر استلام مؤرخ وموقّع: فبدونه يصبح تاريخ الانطلاق قابلا للنقاش، ويجد صاحب المشروع صعوبة في تفعيل التغطية.
الأضرار التي يتكفل بها الضمان العشري
يغطي عرض SAA إصلاح الأضرار الناجمة عن الهيكل أو الأرضية التي تمس المتانة أو الاستقرار، وخطر الانهيار الوشيك، وعناصر التجهيز غير القابلة للفصل، ومصاريف الهدم ورفع الأنقاض، فضلا عن مصاريف الدفاع.
التوسيع إلى الغير: المادة 124
يمكن اختياريا توسيع الضمان العشري لدى SAA إلى المسؤولية المدنية تجاه الغير بمفهوم المادة 124 من القانون المدني. ويكتسي هذا التوسيع أهمية حين تهدد ورشة في نسيج عمراني كثيف بإلحاق الضرر بالمنازل الملاصقة أو بالطرقات.
جيران متضررون من مشروع ترقوي
نقل موقع TSA حالة مساكن في الجزائر العاصمة مهددة بالانهيار بسبب مشروع ترقية عقارية مجاور. وتبين هذه الحالة فائدة تغطية الغير ومتابعة الورشة العقارية بانتباه منذ أشغال الحفر والأساسات.
العزل المائي: ثلاث سنوات وسنة انتظار
في الضمان العشري لدى SAA، يقتصر ضمان العزل المائي على 3 سنوات كحد أقصى، مع أجل انتظار سنة بعد الاستلام. وبالنسبة لسطح قابل للاستعمال أو سقف مستو، يبرر هذا السقف الزمني فحصا دقيقا قبل الاستلام.
التأمين إلزامي منذ فتح الورشة؟
يجعل مشروع قانون التأمينات الذي عرضه موقع TSA في 14 جوان 2023 المسؤولية المدنية العشرية إلزامية منذ فتح الورشة، لا عند الاستلام فقط. والنص النهائي غير مؤكد، فاستعلموا لدى المؤمن.
المرقون: الضمان العشري وكل أخطار الورشة
حسب موقع Lkeria، يتعين على المرقي العقاري الاكتتاب في تأمين عشري، ينص عليه القانون المدني، وفي تأمين كل أخطار الورشة. وينظم القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فيفري 2011 الترقية العقارية، وتبقى التزاماته الدقيقة بشأن التأمين بحاجة إلى تحقق في النص.
رخصة البناء والمناطق الخطرة
البناء المشيد دون ترخيص معرض للهدم. وتسبق رخصة البناء، التي يحكمها المرسوم التنفيذي رقم 15-19، فتح الورشة؛ ويشير موقع TSA فضلا عن ذلك إلى ست مناطق خطرة يُمنع فيها كل بناء.
إدراج التأمين في الميزانية
أقساط كل أخطار الورشة والضمان العشري غير منشورة، فهي تتوقف على مبلغ الأشغال وطبيعة البناء والتربة. أدرجوا هذا البند منذ تقدير تكلفة بناء منزل لتفادي المفاضلة في آخر لحظة.
بعد التسليم: لا تنسوا CatNat
بمجرد الاستلام، يتعين على مالك المسكن الاكتتاب في تأمين CatNat المنصوص عليه في الأمر رقم 03-12. وتسأل استمارة SAA حينئذ عن احترام البناء للمعايير المضادة للزلازل، وهو معيار يؤثر في درجة الهشاشة المعتمدة.
خارطة طريق التأمين في الورشة
- احصلوا على رخصة البناء قبل أي حفر، وتأكدوا من أن القطعة لا تقع في منطقة يُمنع فيها البناء.
- اطلبوا من المهندس المعماري والمقاولة شهادة المسؤولية المدنية العشرية السارية قبل توقيع الصفقة.
- اكتتبوا أو اطلبوا اكتتاب وثيقة كل أخطار الورشة التي تحمي البناء قيد الإنجاز طوال مدة الأشغال.
- وثّقوا تقدم الأشغال بالصور والتقارير، خاصة الأساسات وحديد التسليح والعزل المائي.
- نظموا استلاما رسميا بمحضر مؤرخ وتحفظات مكتوبة، فهو نقطة انطلاق الضمان العشري.
- اكتتبوا تأمين CatNat للبناية منذ التسليم واحتفظوا بجميع الشهادات لأي إعادة بيع مستقبلا.
العقود وأسس التسعير
| العقد | المدة | القسط |
|---|---|---|
| كل أخطار الورشة | مدة الأشغال | متغير حسب مبلغ البناء وطبيعته |
| كل أخطار التركيب | مدة التركيب | متغير حسب التجهيز |
| المسؤولية المدنية العشرية | 10 سنوات بعد الاستلام | متغير حسب المؤمن |
| ضمان العزل المائي ضمن العشري | 3 سنوات كحد أقصى، سنة انتظار | مدرج حسب العقد |
| CatNat للبناية المنجزة | سنة قابلة للتجديد | متغير حسب العرض |
الوثائق التي يطلبها المؤمن
- رخصة البناء والمخططات المصادق عليها
- الصفقة أو العقد الموقع مع المقاولة
- الكشف التقديري لمبلغ الأشغال
- شهادتا الضمان العشري للمهندس المعماري والمقاول
- دراسة التربة إن أُنجزت
- محضر استلام البناء
- الرزنامة التقديرية للورشة
أخطاء شائعة في الورشة
- البناء دون رخصة: فإضافة إلى خطر الهدم، يُضعف البناء غير القانوني سبل الطعن ويعطل البيع لانعدام شهادة المطابقة.
- التعامل مع مقاول من الباطن دون شهادة ضمان عشري، فلا يتكفل أي مؤمن بالتشققات الهيكلية التي تظهر بعد التسليم.
- السكن دون محضر استلام، مما يجعل تاريخ انطلاق السنوات العشر للضمان العشري غير مؤكد.
- التعويل على الضمان العشري لتسرب عبر السطح وقع في السنة الخامسة، بينما لا يُغطى العزل المائي إلا ثلاث سنوات على الأكثر.
- إغفال المسؤولية تجاه الجيران عند الحفر العميق في نسيج عمراني كثيف، رغم وجود توسيع مقترح لتغطية الغير.
أسئلة أصحاب المشاريع
هل التأمين العشري إلزامي في الجزائر؟
يفرض القانون المدني على المرقي العقاري تأمينا عشريا، حسب موقع Lkeria. وينص مشروع القانون المعروض في جوان 2023 على جعله إلزاميا منذ فتح الورشة. وبما أن وضع النص المنشور غير مؤكد، فسيؤكد المؤمن أو الموثق القواعد السارية.
ماذا يغطي تأمين كل أخطار الورشة؟
يحمي البناء قيد الإنجاز طوال مدة الأشغال. وتقترح SAA هذا العقد إلى جانب صيغة كل أخطار التركيب الخاصة بالتجهيزات، وتجدون تفاصيل الضمانات والاستثناءات في الشروط المسلمة عند طلب العرض.
هل يجب على فرد يبني منزله أن يؤمّن؟
من مصلحة الفرد صاحب المشروع أن يطلب شهادة الضمان العشري من المهندس المعماري والمقاول، لأن الضمان العشري لدى SAA موجه إليهما. وبعد إنجاز المسكن، يتعين عليه هو نفسه الاكتتاب في تأمين CatNat، الإلزامي على كل مالك.
كم تدوم مدة الضمان العشري؟
عشر سنوات ابتداء من استلام البناء، وفق عرض SAA. أما ضمان العزل المائي المرافق له فأقصر: ثلاث سنوات كحد أقصى، مع أجل انتظار مدته سنة بعد الاستلام.
كم يكلف تأمين الورشة؟
لا تنشر SAA ولا CAAT أي تسعيرة. ويتوقف القسط على مبلغ الأشغال ونوع البناء والتربة والضمانات المختارة. وتسمح مقارنة عدة عروض، مطلوبة بنفس الوصف، بتقدير الميزانية.