AlgerieImmobilier.com
ما النص الذي يؤطر حجز العقار؟
يخضع الإجراء لقانون الإجراءات المدنية والإدارية، المتاح على البوابة القانونية لوزارة العدل. ولم يتسن هنا التحقق من أرقام المواد المطبقة، لذا يبقى المحامي أو أمانة ضبط المحكمة المختصة الجهة التي تؤكد الآجال السارية.
من يمكنه طلب حجز مسكن؟
يلزم دائن يملك سندًا تنفيذيًا: حكمًا نهائيًا أو عقدًا توثيقيًا ممهورًا بالصيغة التنفيذية، كاتفاقية قرض مضمون برهن. وفي الواقع يتعلق الأمر غالبًا بالبنوك، لكن قد يكون الدائن أيضًا شخصًا عاديًا أو مؤسسة أو إدارة الضرائب.
قرض غير مسدد ورهن من الدرجة الأولى
بالنسبة للقرض العقاري، يشترط القرض الشعبي الجزائري رهنًا توثيقيًا من الدرجة الأولى على العقار الممول. وإذا استمر التخلف عن سداد الأقساط، يخول هذا الضمان البنك متابعة البيع الجبري بعد التذكيرات والإعذار المنصوص عليها في العقد.
المراحل الكبرى حتى رسو المزاد
بشكل مبسط، يتسلسل الإجراء من تكليف بالوفاء يبلغه المحضر القضائي، إلى الحجز وقيده في المحافظة العقارية، ثم إيداع دفتر الشروط لدى المحكمة، فالإعلان عن البيع، وأخيرًا المزايدة العلنية. وتفتح كل مرحلة للمدين آجالًا للاعتراض.
القيد في سجلات المحافظة العقارية
يشهر الحجز لدى المحافظة العقارية لمكان العقار، وهي التي تمسك الدفتر العقاري وتتتبع انتقال الحقوق العينية. وهكذا يكتشف المشتري الذي يطلب الشهادة السلبية الرهون والحجوز المثقلة للعقار قبل أي توقيع.
البيع بالمزاد وتعريفة الموثق
عندما يسند المزاد إلى موثق، تخضع أتعابه لسلم المرسوم التنفيذي رقم 08-243: 6 بالمائة حتى 500 000 دج، و4 بالمائة من 500 001 إلى 1 000 000 دج، ثم 2 بالمائة فيما يزيد، ويضاف إليها الرسم على القيمة المضافة بنسبة 19 بالمائة.
الإيجار عن طريق المزاد
ينص السلم نفسه على 3 بالمائة و4,5 بالمائة للإيجار بالمزاد. ويمكن اللجوء إلى هذه الآلية عندما يتعين أن يدر عقار محجوز أو في حالة الشيوع مداخيل في انتظار بيعه، تحت رقابة المحكمة أو وكيل معين.
التفاوض قبل البيع الجبري
يمكن للمدين اقتراح إعادة جدولة الدين، أو بيع العقار وديًا بنفسه لتسديده، أو تقديم كفيل. والبيع الطوعي لدى الموثق يحقق في الغالب ثمنًا أعلى من المزاد. وقد يتضمن القرض العقاري في الجزائر أحيانًا مثل هذه الترتيبات.
الضرائب والأموال المودعة لدى الموثق
حسب موثق نقل عنه موقع TSA، يبقى الثمن المدفوع لدى الموثق ثلاثة أيام تحت تصرف مصالح الضرائب، التي يمكنها حجزه لتغطية ديون البائع الجبائية. ويحمي هذا الحق الخزينة العمومية، لكنه قد يؤخر المبلغ الذي ينتظره البائع.
عقار تركة أو عقار في الشيوع
عندما يلاحق دائن وارثًا واحدًا، ينصب الحجز على حصته فيعقد القسمة. ومن مصلحة الشركاء في الشيوع أن يبادروا إلى الخروج من الشيوع العقاري بالتراضي أو إلى بيع بالمزاد منظم، بدل أن يفرض عليهم الغير مزادًا.
الطعن في الإجراء أمام القاضي
يمكن للمدين أن يثير البطلان أو الخطأ في المبلغ أو انقضاء الدين أمام محكمة موقع العقار. والآجال قصيرة، وكثيرًا ما يتحول الملف إلى نزاع حول الملكية العقارية حين يكون السند نفسه محل منازعة.
شراء عقار في المزاد: احتياطات
على الراسي عليه المزاد أن يقرأ دفتر الشروط، ويعاين العقار، ويتحقق من شغله، وأن يحسب أتعاب الموثق في البيع بالمزاد الأعلى منها في البيع بالتراضي. ويدفع الثمن في أجل قصير دون شرط واقف مرتبط بالحصول على قرض.
التسلسل الزمني للحجز العقاري
- يحصل الدائن على سند تنفيذي: حكم نهائي أو عقد توثيقي تنفيذي، مثل اتفاقية قرض مضمون برهن.
- يبلغ المحضر القضائي المدين تكليفًا بالوفاء يحدد مبلغ الدين والعقار المعني.
- عند عدم الدفع، يشهر الحجز لدى المحافظة العقارية التابع لها موقع العقار.
- يودع الدائن دفتر شروط يحدد السعر الافتتاحي وشروط البيع.
- يعلن عن البيع بطرق الإشهار، مما يتيح للمزايدين وللمدين التقدم.
- تحدد المزايدة العلنية الراسي عليه المزاد، فيدفع الثمن والمصاريف في الأجل المحدد.
- يوزع الثمن على الدائنين حسب رتبهم، ويعود الفائض إن وجد إلى المالك المحجوز عليه.
تكلفة البيع بالمزاد
| البند | المبلغ أو النسبة | يتحمله |
|---|---|---|
| أتعاب الموثق في المزاد، شريحة حتى 500 000 دج | 6 بالمائة (المرسوم 08-243) | الراسي عليه المزاد ما لم ينص على خلاف ذلك |
| شريحة من 500 001 إلى 1 000 000 دج | 4 بالمائة | الراسي عليه المزاد ما لم ينص على خلاف ذلك |
| شريحة تفوق 1 000 000 دج | 2 بالمائة | الراسي عليه المزاد ما لم ينص على خلاف ذلك |
| الرسم على القيمة المضافة على الأتعاب | 19 بالمائة | يضاف إلى الأتعاب |
| المحضر القضائي والإشهار والمحامي | متغير | يسبقها الدائن المتابع |
| الإشهار لدى المحافظة العقارية | 500 دج لكل إشهار (قرار 25 ماي 2009) | حسب دفتر الشروط |
وثائق مفيدة في مواجهة الحجز
- عقد القرض وجدول الاستهلاك
- عقد الرهن التوثيقي من الدرجة الأولى
- التكليف بالوفاء ومحاضر المحضر القضائي المستلمة
- الدفتر العقاري وسند ملكية العقار
- الشهادة السلبية أو كشف القيود الصادر عن المحافظة العقارية
- إثباتات الدفعات المسددة سابقًا
- المراسلات المتبادلة مع البنك أو الدائن
فخاخ تحيط بالحجز
- تجاهل التكليف بالوفاء أملًا في تسوية شفهية، مع أن آجال الاعتراض تسري منذ التبليغ.
- شراء شقة دون شهادة سلبية حديثة، في حين قد يثقل العقار المبيع رهن أو حجز مقيد.
- توقيع بيع عرفي للإفلات من الدائن: فالعقد العرفي لا ينقل الملكية ويمكن الطعن فيه.
- المزايدة دون حساب أتعاب المزاد البالغة 6 و4 و2 بالمائة والرسم بنسبة 19 بالمائة، زيادة على الثمن.
- تسليم الملف لوسيط يعد بإلغاء الحجز مقابل مبلغ نقدي، دون وكالة ولا وصل.
الحجز العقاري: أجوبة مختصرة
كم قسطًا غير مسدد قبل الحجز العقاري؟
لا يحدد أي مصدر موثوق عددًا موحدًا، فالأمر رهين بعقد القرض وبسياسة البنك. غير أن الحجز يفترض وجود سند تنفيذي وتكليف بالوفاء بقي دون أثر.
هل يمكن للبنك أن يحجز على منزلي في الجزائر؟
نعم، إذا كان المنزل مثقلًا برهن لصالحه أو كان البنك يحوز سندًا تنفيذيًا. وبالنسبة للقرض العقاري، يشترط القرض الشعبي الجزائري تحديدًا رهنًا توثيقيًا من الدرجة الأولى على العقار الممول.
هل يمكن بيع عقار سبق حجزه؟
قد يبقى البيع الودي ممكنًا أحيانًا بموافقة الدائن، على أن يخصص الثمن لتسديد الدين. وبعد إشهار الحجز، يطلع عليه الموثق في مستخرج المحافظة العقارية ولا يمكنه تجاهل القيد.
كيف أشتري عقارًا معروضًا في المزاد بالجزائر؟
ينبغي رصد إعلان البيع، والاطلاع على دفتر الشروط لدى المحكمة أو الموثق، ومعاينة العقار وتجهيز الأموال. وتبلغ أتعاب الموثق في المزاد 6 و4 و2 بالمائة حسب الشرائح، مع إضافة الرسم على القيمة المضافة.
ما مصير فائض الثمن بعد رسو المزاد؟
يخصص الثمن أولًا لمصاريف المتابعة ثم للدائنين حسب رتبة ضماناتهم. وإذا بقي رصيد عاد إلى المالك المحجوز عليه، وهو ما يدفعه إلى مراقبة حسابات التوزيع.