AlgerieImmobilier.com
الجديد أو القديم: مساران مختلفان
تُشترى الشقة القديمة من شخص طبيعي يحوز دفترًا عقاريًا، بموجب عقد توثيقي. أما الشقة الجديدة فتُقتنى في الغالب من مرقٍّ عقاري، على التصاميم أو بعد الإنجاز، مع الضمانات التي ينص عليها القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فبراير 2011.
لماذا لا غنى عن العقد التوثيقي؟
يجب أن يُثبت بيع العقار أمام موثق. ويُلزم الوعد بالبيع المشتري والبائع معًا، لكنه لا ينقل الملكية: فالعقد النهائي وشهره لدى المحافظة العقارية وحدهما يجعلان المقتني مالكًا في مواجهة الجميع.
كم تبلغ حقوق التسجيل في 2026؟
منذ 1 جانفي 2026، أصبح قانون المالية يفرض على الوعد بالبيع أيضًا حقًا بنسبة 2,5 %، إضافة إلى 2,5 % المستحقة على العقد النهائي. ويبلغ المجموع 5 % من القيمة المصرح بها، يتقاسمها الطرفان مناصفة.
ما يتقاضاه الموثق
يحدد المرسوم التنفيذي رقم 08-243 المؤرخ في 3 أوت 2008 الأتعاب: 3 % حتى 500 000 دج، و2 % حتى 1 000 000 دج، ثم 1 %، مع 19 % رسمًا على القيمة المضافة. وترد مصاريف الموثق في الجزائر في كشف تقديري.
على التصاميم: التحقق من اعتماد المرقي
بالنسبة لمسكن قيد الإنجاز، يجب أن يكون المرقي معتمدًا ومسجلًا في الجدول الوطني الذي يمسكه وزير السكن ومنخرطًا في FGCMPI. وتُرفق شهادة الضمان الصادرة عن الصندوق بعقد البيع على التصاميم؛ ومن دونها يكون هذا العقد باطلًا.
الحجز: تسبيق محدد السقف
لا يُدفع أي مبلغ للمرقي دون عقد موقّع. وعند الحجز، تحدد المادة 52 من القانون رقم 11-04 التسبيق بـ 20 % من السعر التقديري كحد أقصى؛ ثم تتبع أقساط البيع على التصاميم تقدم الورشة المؤمَّنة بالتأمين العشري والتأمين ضد جميع المخاطر.
مساكن عائلية تُباع على شكل حصص
تطلب مذكرة وزارة العدل المؤرخة في 3 أوت 2025 من الموثقين رفض بيع مساكن بُنيت كمنازل عائلية ثم بيعت دون اعتماد. وأصبح الموثق يشترط منذ ذلك الحين شهادة الاعتماد والسجل التجاري والتسجيل في الجدول الوطني.
فحص سند ملكية الشقة القديمة
يسلّم البائع للموثق عقد الملكية والدفتر العقاري النهائي والشهادة السلبية وتأمين الكوارث الطبيعية. ولا يسمح المستخرج المؤقت للدفتر بالبيع. ويجري التحقق من الدفتر العقاري لدى المحافظة العقارية المختصة إقليميًا.
هل تُخلى الشقة المؤجرة عند بيعها؟
لا. فوفق المادة 469 مكرر 3 من القانون المدني، المستحدثة بالقانون رقم 07-05 لسنة 2007، لا ينهي البيع الإيجار الجاري. وعلى المقتني الذي يريد السكن في الشقة أن ينتظر انقضاء المدة المتفق عليها في العقد.
قياس المساحة وتكرار الزيارة
ينبه موقع Beytic إلى مساحات مضخمة، تُحتسب فيها الشرفات بسعر المتر المربع القابل للسكن، وإلى صور مضللة. ويساعد قياس كل غرفة بنفسك وزيارة الشقة في ساعات وأيام مختلفة على كشف الضجيج والرطوبة وانقطاع الماء وعيوب الأجزاء المشتركة.
مؤشرات الأسعار حسب الولاية
حسب أسعار الإعلانات التي رصدها Beytic سنة 2023، يبلغ سعر المتر المربع المعروض 221 589 دج في الجزائر العاصمة، و138 120 دج في قسنطينة، و126 944 دج في وهران (للاستئناس). انظر أيضًا أسعار العقار في الجزائر.
تسديد الثمن أمام الموثق
منذ قانون المالية لسنة 2018، يُدفع نصف الثمن على الأقل بحضور الموثق وبين يديه، في حساب لدى الخزينة. لذلك ينبغي إتمام خطة التمويل، من مساهمة شخصية وقرض عقاري محتمل، قبل توقيع العقد النهائي.
مسار الشراء من الزيارة إلى الدفتر
- تحديد الميزانية الإجمالية بإضافة حقوق التسجيل البالغة 5 % وأتعاب الموثق مع الرسم على القيمة المضافة وعمولة الوكالة المحتملة إلى الثمن.
- مطالبة البائع بالدفتر العقاري النهائي وعقد الملكية والشهادة السلبية، أو مطالبة المرقي باعتماده وشهادة الضمان من FGCMPI.
- اختيار موثق خاص بك والحصول على كشف تقديري يفصّل الحقوق والمصاريف الملحقة والأتعاب.
- توقيع الوعد بالبيع، الخاضع الآن لحقوق بنسبة 2,5 %، مع تحديد الثمن والآجال والشروط الخاصة.
- دفع نصف الثمن على الأقل بين يدي الموثق وتوقيع العقد النهائي، بحضور شاهدين عند الاقتضاء.
- ترك الموثق يشهر العقد لدى المحافظة العقارية، التي تُحيّن الدفتر العقاري وتسلّمه للمقتني.
ميزانية اقتناء شقة
| البند | الأساس أو النسبة | من يدفع |
|---|---|---|
| حق التسجيل على الوعد بالبيع | 2,5 % من القيمة المصرح بها (قانون المالية 2026) | المشتري والبائع مناصفة |
| حق التسجيل على العقد النهائي | 2,5 % من القيمة المصرح بها (قانون المالية 2026) | المشتري والبائع بالتضامن |
| أتعاب الموثق | 3 % ثم 2 % ثم 1 % (المرسوم 08-243) مع رسم على القيمة المضافة 19 % | حسب الاتفاق، يُؤكَّد لدى الموثق |
| عمولة الوكالة | 3 % حتى 1 مليون دج، 2 % حتى 5 ملايين دج، 1 % فما فوق | الطرف الموقّع على عقد الوكالة |
| الشهر في الدفتر العقاري | 500 دج عن كل قيد | حسب كشف الموثق |
| سعر المتر المربع (مؤشر) | 221 589 دج في الجزائر العاصمة، إعلانات Beytic 2023 (للاستئناس) | المشتري |
الوثائق اللازمة لعقد البيع
- بطاقة هوية المشتري وشهادة ميلاده الأصلية رقم 12
- نسخ من بطاقتي هوية شاهدين
- عقد الملكية الأصلي والدفتر العقاري النهائي للبائع
- الشهادة السلبية الأصلية، أو شهادة عدم الرهن
- نسخة من عقد تأمين المسكن ضد الكوارث الطبيعية
- بالنسبة للجديد: شهادة الاعتماد والتسجيل في الجدول الوطني وشهادة الضمان من FGCMPI
أخطاء شائعة لدى مشتري الشقق
- دفع عربون للمرقي دون عقد موقّع، أو قبول تسبيق عند الحجز يتجاوز نسبة 20 % من السعر التقديري المسموح بها في القانون 11-04.
- الشراء في عمارة مقدَّمة كبناية عائلية وتُباع شققًا دون اعتماد: إذ يجب على الموثقين رفض العقد منذ مذكرة 3 أوت 2025.
- الاكتفاء بعقد عرفي أو بمجرد وعد: فمن دون عقد توثيقي مشهر لا يصبح المشتري مالكًا ولا يمكنه إعادة البيع بشكل عادي.
- التعاقد مع بائع لا يقدم سوى مستخرج مؤقت للدفتر العقاري، وهي وثيقة تسمح بالبناء لا بالتنازل عن العقار.
- التصريح بثمن أقل ودفع جزء منه خفية: فنصف الثمن يجب أن يمر عبر الموثق، والقيمة المصرح بها هي وعاء الحقوق.
شراء شقة: أسئلتكم
ما مصاريف شراء شقة في الجزائر سنة 2026؟
ينبغي احتساب 5 % من حقوق التسجيل في المجموع، موزعة بين الوعد والعقد النهائي، وأتعاب الموثق وفق المرسوم 08-243 مع رسم على القيمة المضافة بنسبة 19 %، وبعض مصاريف الشهر العقاري، وعند الاقتضاء عمولة الوكالة المكلفة.
هل يمكن شراء شقة بدفتر عقاري مؤقت؟
ليس في بيع عادي: فالمستخرج المؤقت يصلح للبناء أو الترميم لا للتنازل عن العقار، والموثق يشترط الدفتر النهائي. وإذا لم تُمسح العمارة بعد، فالأفضل انتظار أن تسلّم المحافظة العقارية هذا الدفتر قبل الالتزام.
هل يجب الدفع عند حجز شقة جديدة؟
لا يُدفع شيء قبل توقيع عقد. وفي عقد الحجز، تحدد المادة 52 من القانون 11-04 سقف التسبيق بـ 20 % من السعر التقديري. وتمر الدفعات اللاحقة عبر عقد البيع على التصاميم، مرفقًا بشهادة FGCMPI، وفق وتيرة الورشة.
هل يمكن السكن فورًا في شقة مشتراة يشغلها مستأجر؟
يسري الإيجار الجاري على المقتني وفق المادة 469 مكرر 3 من القانون المدني، وعلى المالك الجديد انتظار نهاية المدة المتفق عليها لاسترجاع المسكن. لذا من الحكمة قراءة عقد الإيجار ومدته قبل توقيع الوعد بالبيع.
ما متوسط سعر شقة F3 في الجزائر؟
رصد Beytic سنة 2023 متوسطًا وطنيًا معروضًا قدره 13 466 815 دج لشقة F3، و17 821 941 دج في الجزائر العاصمة (للاستئناس). وهي أسعار إعلانات قد تتكرر، وليست أسعار بيع مثبتة في العقود التوثيقية.