AlgerieImmobilier.com
ما النص الذي يؤطر إيجار السكن؟
أعاد القانون رقم 07-05 المؤرخ في 13 ماي 2007، المنشور في الجريدة الرسمية رقم 31، صياغة المواد من 467 إلى 507 من الأمر رقم 75-58 المتضمن القانون المدني. وألغى عدة مواد قديمة وأحكامًا من المرسوم التشريعي رقم 93-03.
كتابة ثابتة التاريخ وإلا فالبطلان
تشترط المادة 467 مكرر إيجارًا مبرمًا كتابةً وثابت التاريخ. والاتفاق الشفهي أو الوثيقة غير ثابتة التاريخ باطلان. ويُحرَّر الإيجار في الغالب لدى موثق، مما يضمن هذا التاريخ ويسهل الإثبات عند الخلاف.
مدة محددة وسقف ثلاث سنوات
يحدد العقد وجوبًا أجلًا. ومن لا يملك إلا سلطة الإدارة، كوكيل مكلف بتسيير العقار، لا يجوز له أن يؤجر لأكثر من ثلاث سنوات؛ وما زاد على ذلك تُرد مدته إلى ثلاث سنوات بموجب المادة 468.
الانتهاء دون تنبيه
وفق المادة 469 مكرر 1، ينقضي الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليها دون حاجة إلى أي تنبيه. فلا يوجد إذن تجديد تلقائي لصالح المستأجر: إذ تقتضي فترة جديدة عقدًا مكتوبًا جديدًا ثابت التاريخ يوقعه الطرفان.
المغادرة قبل حلول الأجل
يجوز للمستأجر فسخ العقد قبل الأجل لأسباب عائلية أو مهنية. ويبلّغ حينئذ إشعارًا مدته شهران بعقد غير قضائي، أي عن طريق محضر قضائي. ولا تكفي رسالة عادية أو رسالة هاتفية لإثبات التبليغ.
وفاة المستأجر: مصير العقد
لا ينتقل الإيجار إلى الورثة، بل يستمر إلى غاية أجله، ما لم يوجد شرط مخالف. ويجوز للورثة الذين عاشوا مع المتوفى منذ ستة أشهر فسخه، بإشعار مدته شهران، خلال ستة أشهر من الوفاة، إذا كانت الأعباء ثقيلة جدًا.
بيع المسكن أثناء الإيجار
تجعل المادة 469 مكرر 3 العقد ساريًا في مواجهة المقتني، سواء كان البيع اختياريًا أو جبريًا؛ وينتظر المالك الجديد نهاية الأجل. أما الأجرة المدفوعة مسبقًا فتخضع للمادة 469 مكرر 4، المفصلة مع مبلغ الضمان في الإيجار.
محضر المعاينة عند الدخول
تنص المادة 476 على محضر معاينة أو بيان وصفي يُحرَّر حضوريًا ويُلحق بالإيجار. وفي غيابه، يُفترض أن المستأجر تسلم الأمكنة في حالة حسنة. ثم يصبح محضر حالة الأمكنة مرجعًا عند المغادرة.
الإيجار من الباطن والتنازل مشروطان بالموافقة
تمنع المادة 505 التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن دون موافقة مكتوبة من المؤجر، بما في ذلك الإيجار المفروش قصير المدة الذي ينظمه المستأجر. كما تمنع المادة 492 أي تغيير في الأمكنة دون إذن مكتوب.
أجرة حرة وآجال للدفع
لا يوجد سقف يؤطر بدل الإيجار، الذي يُحدد حسب السوق. وتفرض المادة 498 الدفع في الآجال المتفق عليها أو حسب العرف المحلي؛ وتخصم المادة 499 الدفع الجزئي من أقدم الديون. وتخضع المداخيل لـالضريبة على الإيجارات.
كم يكلف الإيجار التوثيقي؟
حسب Lkeria، تبلغ أتعاب الموثق في الجزائر، التي يدفعها المستأجر، 1 % حتى 500 000 دج ثم 0,75 %، على أساس الأجرة السنوية مضروبة في المدة، مع 19 % رسمًا على القيمة المضافة و500 دج حقًا ثابتًا للتسجيل.
عقود ما قبل الإصلاح وحق المستأجرين المسنين
أبقت المادة 507 مكرر الإيجارات السابقة للإصلاح خاضعة للقانون القديم مدة عشر سنوات. ويحتفظ المستأجرون البالغون ستين سنة على الأقل عند النشر بحق البقاء في الأمكنة إلى غاية وفاتهم، وهو حق لا ينتقل إلى الورثة أو المساكنين.
إبرام إيجار صحيح خطوة بخطوة
- تحرير إيجار مكتوب يحدد الأطراف والمسكن والمدة المحددة والأجرة وآجال الدفع والأعباء.
- إعداد العقد لدى موثق أو، على الأقل، منحه تاريخًا ثابتًا لتفادي البطلان الذي تنص عليه المادة 467 مكرر.
- تحرير محضر حالة الأمكنة حضوريًا غرفة بغرفة وإلحاقه بالعقد الموقع من الطرفين.
- تحديد كتابيًا ما إذا كان المؤجر يأذن بالإيجار من الباطن أو الإيجار المفروش أو الأشغال.
- الاحتفاظ بإثباتات دفع الأجرة: صك أو اقتطاع أو تصريح باستلام النقود أمام الموثق.
- عند حلول الأجل، إرجاع الأمكنة أو توقيع إيجار جديد؛ وفي حالة المغادرة المسبقة، تبليغ إشعار بشهرين عن طريق المحضر.
مصاريف وأعباء عقد الإيجار
| العنصر | المبلغ أو القاعدة | يدفعه |
|---|---|---|
| أتعاب الموثق | 1 % حتى 500 000 دج، 0,75 % فما فوق (الأجرة السنوية × المدة) | المستأجر |
| الرسم على القيمة المضافة على الأتعاب | 19 % | المستأجر |
| حق تسجيل الإيجار | 500 دج، حق ثابت | المستأجر عمليًا |
| الأجرة | حرة، تحدد حسب السوق | المستأجر |
| تسبيق الأجرة | غالبًا من 6 إلى 12 شهرًا، غير إلزامي | المستأجر |
| الرسم العقاري وتأمين الكوارث الطبيعية والإصلاحات الكبرى | متغير | المالك |
وثائق مفيدة لتوقيع الإيجار
- بطاقتا هوية المؤجر والمستأجر
- سند الملكية أو الدفتر العقاري للمسكن المؤجر
- مشروع إيجار يذكر المدة والأجرة والأعباء وشروط الفسخ
- محضر حالة الأمكنة الحضوري مع صور وقراءات العدادات
- بطاقة هوية الكفيل والتزامه، إذا اشترط المؤجر ضامنًا
- شهادة تأمين متعدد المخاطر للسكن، يُنصح بها المستأجر
شروط وإغفالات تضعف الإيجار
- الاكتفاء باتفاق شفهي أو بمكتوب غير مؤرخ: فيكون الإيجار حينئذ باطلًا ويصبح إثبات حقوق كل طرف هشًا.
- إرسال الإشعار برسالة عادية، بينما يشترط القانون عقدًا غير قضائي يبلغه محضر قضائي.
- تأجير المسكن من الباطن لمصطافين دون موافقة مكتوبة من المالك، خرقًا للمادة 505 من القانون المدني.
- دخول الأمكنة دون محضر حالة ملحق بالعقد، ثم المطالبة بإصلاح أضرار سابقة للدخول.
- الاعتقاد بأن الإيجار يتجدد ضمنيًا: فهو ينقضي بانتهاء أجله، ويفقد الشاغل الذي يبقى سنده.
إيجار السكن: أجوبة عملية
هل الإيجار الشفهي صحيح في الجزائر؟
لا. فمنذ القانون 07-05 لسنة 2007، تفرض المادة 467 مكرر من القانون المدني كتابة ثابتة التاريخ تحت طائلة البطلان. والاتفاق الشفهي لا يحمي المستأجر ولا المالك، ومن هنا شيوع الإيجار التوثيقي.
ما أدنى مدة لإيجار السكن في الجزائر؟
لا تفرض المواد المعتمدة أي مدة دنيا: فهي تشترط فقط مدة محددة يختارها الطرفان بحرية. والقيد الوحيد المذكور يخص الشخص الذي لا يملك إلا سلطة الإدارة، إذ لا يجوز له التأجير لأكثر من ثلاث سنوات.
هل يمكن للمستأجر مغادرة المسكن قبل نهاية الإيجار؟
نعم، لأسباب عائلية أو مهنية، بشرط تبليغ إشعار مدته شهران بعقد غير قضائي، أي عن طريق المحضر، وفق المادة 469 مكرر 1 من القانون المدني. وخارج هذه الأسباب، يسري العقد إلى غاية أجله.
من يدفع مصاريف الإيجار لدى الموثق؟
حسب Lkeria، تقع الأتعاب على عاتق المستأجر: 1 % حتى 500 000 دج و0,75 % فما فوق، على أساس الأجرة السنوية مضروبة في المدة، مع الرسم على القيمة المضافة بنسبة 19 % وحق تسجيل ثابت قدره 500 دج.
هل يمكن رفع الأجرة أثناء الإيجار؟
الأجرة حرة عند الإبرام، ثم يثبتها العقد طوال مدته. ولا تنص المصادر المعتمدة على مراجعة انفرادية أثناء الإيجار؛ لذا يُتفاوض على الزيادة عند إبرام عقد جديد، ما لم يوجد شرط مراجعة مكتوب.