قائمة الوثائق المطلوبة من المشتري والبائع

لماذا يتوقف موعد التوقيع على اكتمال الملف؟

لا يحدد الموثق في الجزائر موعد التوقيع إلا بعد جمع كل الوثائق والتحقق منها. ويكفي نقص وثيقة أو انتهاء صلاحيتها، وغالبا ما تكون الشهادة السلبية، لتأجيل العقد عدة أسابيع، خاصة عندما تكون المحافظة العقارية مثقلة بالملفات.

هوية المشتري

يقدم المشتري نسخة من بطاقة التعريف الوطنية أو رخصة السياقة. ويقدم الأجنبي جواز سفره. ويمكن للجزائري المقيم في الخارج استعمال بطاقة التعريف البيومترية أو جواز السفر الجزائري، مع التحقق من تاريخ صلاحيتهما.

أصل شهادة الميلاد رقم 12

يجب على المشتري والبائع تسليم أصل مستخرج شهادة الميلاد رقم 12، الذي تصدره مصلحة الحالة المدنية لبلدية الميلاد، أو المصالح القنصلية بالنسبة للمولودين في الخارج. ويستحسن طلبه قبل الموعد بوقت قصير.

شاهدان يجب توفيرهما

يوقع عقد البيع بحضور شاهدين بالغين يحتفظ الموثق بنسخة من وثائق هويتهما. ويمكن للأقارب أو الأصدقاء أداء هذا الدور، ويكفي أن يحضروا يوم الموعد حاملين وثيقة هوية سارية المفعول.

أصل عقد ملكية البائع

يحضر البائع العقد الذي جعله مالكا: عقد شراء توثيقي، أو عقد إداري، أو هبة، أو عقد قسمة تركة. ويستخرج منه الموثق أصل الملكية، ويدرجه في العقد الجديد لضمان استمرارية الحقوق بين الملاك المتعاقبين.

الدفتر العقاري النهائي لا المستخرج المؤقت

يشترط أصل الدفتر النهائي، لأن المستخرج المؤقت لا يسمح إلا بالبناء أو الترميم. وبعد البيع لا يستبدل الدفتر، إذ تنص المادة 46 من المرسوم 76-63 على تحيينه لفائدة المشتري (انظر الدفتر العقاري).

الشهادة السلبية: إثبات غياب الرهن

تسمى أيضا شهادة عدم الرهن، وتسلمها المحافظة العقارية لتأكيد عدم وجود أي قيد يثقل العقار. وإذا كان قرض من الصندوق الوطني للتوفير والاحتياط أو من بنك آخر لا يزال جاريا، وجب الحصول على رفع الرهن قبل البيع.

شهادة تأمين الكوارث الطبيعية

نسخة عقد التأمين ضد الكوارث الطبيعية من الوثائق المطلوبة من البائع. ويكتتب هذا العقد لدى شركة مثل SAA أو CAAT، ويعرض بالتفصيل في صفحة التأمين ضد الكوارث الطبيعية الخاصة به.

فواتير الماء والغاز والهاتف المسددة

قبل التوقيع، يطلب المشتري آخر فواتير سونلغاز والجزائرية للمياه واتصالات الجزائر مسددة. فالمستحقات غير المدفوعة التي يتركها المالك السابق تعقد نقل الاشتراكات إلى اسم المشتري وتؤخر الانتقال إلى المسكن.

حالات خاصة: الورثة والقصر والوكالة

عندما يكون العقار من تركة، تضاف الفريضة وعقد القسمة إلى الملف. ويوقع البائع الغائب بواسطة وكيل يحمل وكالة، أما مجرد إيداع الدفتر أو سحبه فتكفي له وكالة قنصلية بالعربية تكلف نحو 5 يورو.

وثائق مرتبطة بدفع الثمن

يدفع نصف الثمن على الأقل أمام الموثق، بصك أو تحويل، في حساب لدى الخزينة. لذا حضر شهادة بنكية تثبت مصدر الأموال، فقد يطلبها مكتب التوثيق في إطار مكافحة تبييض الأموال.

بعد التوقيع: الوصل والتصريح بفائض القيمة

يسلم الموثق بعد التوقيع وصلا يفصل الحقوق المدفوعة للخزينة والمصاريف الملحقة والأتعاب. وحسب موقع Lkeria، يملك البائع مهلة 30 يوما للتصريح بالضريبة البالغة 15 % على فائض القيمة العقارية ودفعها.

تكوين ملف البيع دون نسيان أي وثيقة

1. أخذ موعد مع مكتب التوثيق وطلب القائمة المكتوبة للوثائق الخاصة بالعقار المبيع.
2. طلب شهادتي الميلاد رقم 12 للطرفين من الحالة المدنية أو القنصلية.
3. طلب الشهادة السلبية من المحافظة العقارية، وإذا كان قرض لا يزال قائما، الحصول على رفع الرهن.
4. جمع أصل السند والدفتر العقاري النهائي وشهادة تأمين الكوارث الطبيعية السارية.
5. التحقق من فواتير الماء والكهرباء والغاز والهاتف، ثم إبلاغ شاهدين يحملان وثائق هوية سارية.
6. تحضير الصك أو التحويل الذي يغطي نصف الثمن على الأقل والمصاريف التي أعلنها الموثق.

كلفة الوثائق والإجراءات

ملخص الوثائق حسب كل طرف

• المشتري: نسخة من بطاقة التعريف الوطنية أو رخصة السياقة أو جواز السفر
• المشتري والبائع: أصل شهادة الميلاد رقم 12
• البائع: بطاقة تعريف وطنية سارية المفعول
• البائع: أصل عقد الملكية
• البائع: أصل الدفتر العقاري النهائي
• البائع: الشهادة السلبية (شهادة عدم الرهن)
• البائع: نسخة من عقد تأمين الكوارث الطبيعية
• نسخ من وثائق هوية الشاهدين

إغفالات تؤخر التوقيع

• تقديم مستخرج مؤقت من الدفتر العقاري بدل الدفتر النهائي، إذ لا يمكن للموثق تلقي البيع على هذا الأساس.
• الحضور بنسخة مصورة من عقد الملكية بينما يشترط المكتب الأصل لإثبات أصل الملكية.
• نسيان أن قرضا عقاريا قديما لا يزال مقيدا، فدون رفع الرهن لن تسلم الشهادة السلبية ويبقى البيع معطلا.
• ترك عقد تأمين الكوارث الطبيعية للمسكن ينتهي، مع أن نسخته من بين الوثائق المطلوبة من البائع.
• قبول التوقيع دون وصل مفصل للمبالغ المدفوعة، في حين يلزم الموثق بتسليم وصل لكل بند مدفوع.

وثائق البيع: ما يسأل عنه كثيرا