AlgerieImmobilier.com
إطار يحدده المرسوم 09-18
ينظم المرسوم التنفيذي رقم 09-18 المؤرخ في 20 جانفي 2009، المنشور في الجريدة الرسمية رقم 6 بتاريخ 25 جانفي 2009، مهنة الوكيل العقاري. وقد عُدل في 2009 و2010 و2011 و2013، ثم بالمرسوم 19-242 المؤرخ في 8 سبتمبر 2019.
وكالة ومسير أملاك وسمسار
يميز النص بين ثلاثة أنشطة: الوكالة العقارية التي تتدخل في البيع والإيجار، ومسير الأملاك الذي يسير العقارات لحساب ملاكها، والسمسار الذي يقرب بين الأطراف. ويتطلب كل نشاط منها اعتمادًا.
من يمنح الاعتماد منذ 2019؟
منذ المرسوم 19-242، أصبح الوالي، وليس وزارة السكن، هو من يمنح الاعتماد. ويُعهد بتحقيق إداري إلى مصالح الأمن التي ترد في أجل شهر، ويتعين على الوالي أن يفصل في الطلب خلال شهرين.
خمس سنوات قابلة للتجديد بشروط
انتقلت مدة الاعتماد من عشر سنوات إلى خمس. ويتوقف تجديده على تقرير سنوي مفصل عن النشاط. في المقابل، أُلغي شرط ممارسة هذا النشاط حصريًا، حسب ما أورده موقع TSA في 17 سبتمبر 2019.
الشهادات المطلوبة
يجب أن يسير الوكالة أو نشاط تسيير الأملاك حائز على شهادة عليا في القانون أو التجارة أو المحاسبة أو العقار أو في تخصص تقني. وتكفي شهادة تقني سامٍ بالنسبة للسمسرة. ويمكن للشركة الاستعانة بشخص مؤهل يعمل معها بصفة دائمة.
اعتماد شخصي غير قابل للتنازل
الاعتماد شخصي وقابل للإلغاء وغير قابل للتنازل، ولا يجوز تأجيره. فاللافتة التي تعرض رقم اعتماد شخص آخر تمارس النشاط دون سند، وهو ما يمكن للزبون كشفه بمقارنة اسم صاحب الاعتماد باسم المسير.
الكفالة والرسم على الاعتماد
يحدد القرار الوزاري المشترك رقم 04 المؤرخ في 12 جويلية 2009 الكفالة المطلوبة من الوكلاء، ولا يظهر مبلغها في صفحة الوزارة. وقد أنشأ القانون رقم 20-16 المتضمن قانون المالية لسنة 2021 رسمًا على شهادات الاعتماد، بنسبة لم يتم التحقق منها.
مكاتب الأعمال: يجب تجنبها
حسب موقع lkeria، يُمنع على «مكاتب الأعمال» التدخل في المعاملات العقارية، المحصورة في الوكلاء المعتمدين. ولا يوفر الوسيط غير المعتمد ضمان الكفالة، ونصادف هذا النوع من الوسطاء أيضًا في الإعلانات العقارية المبوبة.
الاطلاع على دليل وزارة السكن
تنشر وزارة السكن «دليل الوكلاء العقاريين المعتمدين»، المحين إلى غاية 31 مارس 2021. وقد لا تظهر فيه الاعتمادات التي منحها الولاة منذ ذلك التاريخ، لذا تبقى مصالح الولاية، المختصة حاليًا، الجهة التي ينبغي التوجه إليها.
وكالة البيع أو الإيجار
تحدد الوكالة المكتوبة المهمة المسندة إلى الوكالة ومدتها والسعر المطلوب والأجرة. ووفقًا للمادة 35 من المرسوم 09-18، تتبع عمولة البيع جدولًا تنازليًا بنسب 3 % ثم 2 % ثم 1 %؛ انظروا أتعاب الوكالة العقارية.
الوكالة تحضّر والموثق يوثّق
يقرب الوكيل بين البائع والمشتري وينظم الزيارات ويجمع الوثائق، لكن الموثق وحده يحرر عقد البيع ويتولى إشهاره لدى المحافظة العقارية. والمرور عبر هذا الضابط العمومي مفصل في صفحة الموثق في الجزائر.
الإيجار عن طريق مهني
في الإيجار، تبحث الوكالة عن المستأجر وتحضر عقد الإيجار؛ ويمكن بعد ذلك لمسير الأملاك أن يحصّل الإيجارات ويتابع الصيانة. انظروا أيضًا إيجار شقة في الجزائر للاطلاع على قواعد العقد.
التعامل مع وكالة عقارية
- مطالبة الوكالة بالاعتماد الذي منحه الوالي والتحقق من أنه لا يزال ساريًا خلال مدته المحددة بخمس سنوات.
- التأكد من أن اسم صاحب الاعتماد يطابق المسير الحاضر واللافتة التجارية للوكالة.
- البحث عن الوكالة في دليل الوكلاء العقاريين المعتمدين الذي تنشره وزارة السكن أو الاستعلام لدى مصالح الولاية.
- توقيع وكالة مكتوبة تحدد المهمة والمدة والسعر ومبلغ أجرة الوكيل.
- مطالبة البائع، عن طريق الوكالة، بعقد الملكية والدفتر العقاري قبل دفع أي تسبيق.
- إسناد تحرير العقد إلى الموثق ودفع السعر وفق الكيفيات المحددة عند التوقيع لديه.
التكاليف المرتبطة باللجوء إلى وكالة
| البند | من يدفع | المبلغ |
|---|---|---|
| أتعاب الوكالة | الموقّع على الوكالة المكتوبة | 3 % ثم 2 % ثم 1 % حسب السعر (المرسوم 09-18) |
| أتعاب الموثق والحقوق | حسب العقد | حسب الجدول الرسمي |
| الحقوق على الوعد بالبيع | حسب العقد | 2,5 % منذ قانون المالية 2026 |
| إلغاء الوعد بالبيع | حسب العقد | حق ثابت قدره 5 000 دج (قانون المالية 2026) |
| تسيير الإيجار عن طريق مسير أملاك | المالك المؤجر | متغير |
ما يجب أن تتمكن الوكالة من إظهاره
- اعتماد صادر عن الوالي، أو عن الوزارة قبل 2019
- وثيقة هوية صاحب الاعتماد
- نموذج وكالة البيع أو الإيجار
- مستخرج السجل التجاري للوكالة
- بالنسبة للشركة: القانون الأساسي والإعلان المنشور في النشرة الرسمية للإعلانات القانونية
- جدول مكتوب للأتعاب المطبقة
أخطاء يجب تجنبها مع الوسيط
- إسناد بيع إلى «مكتب أعمال» غير معتمد، في حين لا يحق لهذه الهياكل، حسب lkeria، التدخل في المعاملات العقارية.
- دفع تسبيق للوكيل قبل الاطلاع على عقد ملكية البائع ودفتره العقاري، مما يعرض لخطر البيع المزدوج.
- قبول اعتماد قديم دون النظر إلى تاريخه: منذ 2019، مدة صلاحيته خمس سنوات ويتطلب تجديده تقريرًا عن النشاط.
- عدم تحديد العمولة كتابيًا في الوكالة، مما يفتح الباب لنزاع عند التوقيع لدى الموثق.
- اعتبار الأسعار المعروضة في الواجهة أسعار معاملات فعلية، في حين تعكس الإحصاءات المتوفرة الإعلانات أساسًا.
الوكالة العقارية: أسئلة عملية
كيف أتحقق من أن الوكالة العقارية معتمدة؟
اطلبوا مقرر الاعتماد وقارنوا اسم صاحبه باسم المسير. واطلعوا على دليل الوكلاء العقاريين المعتمدين الصادر عن وزارة السكن، المحين إلى غاية 31 مارس 2021، ثم على مصالح الولاية بالنسبة للاعتمادات الأحدث.
من يمنح اعتماد الوكيل العقاري؟
منذ المرسوم التنفيذي 19-242 المؤرخ في 8 سبتمبر 2019، يمنح الوالي الاعتماد بعد تحقيق إداري. وكان قبل ذلك من صلاحيات وزارة السكن. ويُمنح لمدة خمس سنوات ويتطلب تجديده تقريرًا سنويًا عن النشاط.
ما عمولة الوكالة العقارية في الجزائر؟
تحدد المادة 35 من المرسوم 09-18 عمولة البيع بـ3 % إلى غاية 1 000 000 دج، و2 % إلى غاية 5 000 000 دج، و1 % فيما يتجاوز ذلك، وعمولة الإيجار بإيجار شهر عن كل سنة من العقد. ولا يدفعها إلا الزبون الذي وقّع وكالة مكتوبة.
ما الشهادات المطلوبة لفتح وكالة عقارية؟
تُشترط شهادة عليا في القانون أو التجارة أو المحاسبة أو العقار أو في تخصص تقني للوكالة أو لمسير الأملاك. ويجب أن يحوز السمسار على الأقل شهادة تقني سامٍ. ويمكن للشركة الاستعانة بشخص مؤهل دائم.
هل يمكن لمكتب أعمال أن يبيع شقة؟
حسب lkeria، يُمنع على مكاتب الأعمال التدخل في المعاملات العقارية، المحصورة في الوكلاء العقاريين المعتمدين. وللبيع أو الإيجار، توجهوا إلى مهني يحوز اعتمادًا ساري المفعول.