AlgerieImmobilier.com
تحديد سعر واقعي قبل نشر الإعلان
يُتفاوض على السعر بحرية، لكن المديرية العامة للضرائب تملك مرجعا لأسعار العقار تستعمله لمراقبة القيم المصرح بها. وتُجمع المؤشرات حسب المدن والأحياء في صفحة أسعار العقار في الجزائر.
العقد التوثيقي: الطريق الوحيد لنقل الملكية
يجب إثبات بيع الشقة بعقد توثيقي يحرره الموثق. والوعد بالبيع يُلزم الطرفين لكنه لا ينقل الملكية، إذ تنتقل هذه الأخيرة إلى المشتري بالعقد النهائي وبشهره لاحقا في المحافظة العقارية المختصة.
رسم على وعد بيع الشقة منذ مطلع 2026
يُخضع قانون المالية لسنة 2026 الوعد بالبيع من الآن فصاعدا لحق تسجيل بنسبة 2,5 %، إضافة إلى 2,5 % على العقد النهائي. والبائع والمشتري مدينان به بالتضامن، ويتقاسمانه مبدئيا مناصفة.
الوثائق التي يقدمها البائع للموثق
يقدم البائع بطاقة هويته وشهادة الميلاد رقم 12 وعقد الملكية الأصلي والدفتر العقاري الأصلي والمستخرج السلبي الأصلي وعقد التأمين على الكوارث الطبيعية. وترد القائمة الكاملة في صفحة وثائق الموثق للبيع.
أتعاب الموثق وعمولة الوكالة
يحدد المرسوم التنفيذي رقم 08-243 المؤرخ في 3 أوت 2008 الأتعاب بنسب 3 % ثم 2 % ثم 1 % حسب الشرائح. وتتقاضى الوكالة 3 % ثم 2 % ثم 1 % وفق المرسوم رقم 09-18، يدفعها الطرف الذي وقّع الوكالة المكتوبة.
حساب الضريبة على فائض القيمة
يخضع فائض قيمة التنازل لضريبة على الدخل الإجمالي محررة بنسبة 15 % (قانون الضرائب المباشرة، المواد 77 إلى 79 و104). وتضاف المصاريف المبررة إلى سعر الشراء في حدود 30 %، وتُعرض الطريقة الكاملة في صفحة فائض القيمة العقارية.
المسكن الرئيسي ومدة الحيازة
يستفيد بيع المسكن الوحيد المستعمل كمسكن رئيسي من تخفيض بنسبة 50 % من الضريبة. ويضاف إليه تخفيض بنسبة 5 % عن كل سنة ابتداء من السنة الثالثة للحيازة، في حدود سقف 50 %.
شقة موروثة أو مشتراة منذ زمن بعيد
منذ التعليمة رقم 09/MF/DGI/LF.2026 المؤرخة في 4 مارس 2026، يُحدَّد سعر الاقتناء المجهول لعقار قديم أو موروث بنسبة 40 % من سعر البيع. وفي حالة التركة، تُعتمد القيمة التجارية في تاريخ الوفاة كمرجع.
التصريح في أجل 30 يوما
يودع البائع تصريحه بفائض القيمة في أجل 30 يوما من تاريخ العقد، حتى حين لا يحقق البيع أي ربح. ويسلم الموثق كشفا تقديريا قبل التوقيع، ثم وصلا يفصّل الحقوق والمصاريف والأتعاب.
بيع مسكن يشغله مستأجر
البيع لا ينهي عقد الإيجار الجاري: فالمادة 469 مكرر 3 من القانون المدني تجعله نافذا في حق المشتري. لذلك تُباع الشقة المؤجرة في القبة أو سطيف مع مستأجرها إلى غاية انتهاء العقد.
الإيجارات المقبوضة مسبقا والمشتري
وفقا للمادة 469 مكرر 4، لا يمكن للمستأجر أن يحتج على المشتري المطّلع بالإيجارات المدفوعة مسبقا. لذلك على البائع الذي قبض إيجار سنة أن يذكر ذلك بوضوح في العقد لتفادي أي خلاف بين المشتري والشاغل.
حق شفعة مرتقب سنة 2027
حسب موقع كل شيء عن الجزائر، ينص مشروع قانون المالية لسنة 2027 على حق شفعة للدولة في البيوع العقارية، ولم نتحقق من مضمونه. ومن جهة المشتري، يُشرح المسار المقابل في صفحة شراء شقة في الجزائر.
التسلسل الزمني لبيع شقة
- جمع السند والدفتر العقاري النهائي والمستخرج السلبي وشهادة التأمين على الكوارث الطبيعية قبل عرض العقار للبيع.
- تقدير السعر انطلاقا من السوق المحلية ومرجع المديرية العامة للضرائب، ثم توقيع وكالة مكتوبة عند الاقتضاء مع وكالة عقارية معتمدة.
- اختيار الموثق وطلب كشف تقديري للحقوق والأتعاب والضرائب.
- توقيع الوعد بالبيع المسجل بنسبة 2,5 % منذ قانون المالية لسنة 2026، مع تحديد أجل العقد النهائي.
- توقيع العقد النهائي وقبض الثمن عن طريق البنك وتسليم الدفتر العقاري لتحيينه.
- إيداع التصريح بفائض القيمة في أجل 30 يوما، حتى في غياب أي ربح.
أعباء البائع والمشتري
| البند | النسبة أو المبلغ (2026) | المدين |
|---|---|---|
| حق تسجيل الوعد بالبيع | 2,5 % | الطرفان، مناصفة |
| حق تسجيل العقد النهائي | 2,5 % | الطرفان، مناصفة |
| أتعاب الموثق | 3 % ثم 2 % ثم 1 % حسب الشرائح (المرسوم 08-243) | حسب العقد |
| عمولة الوكالة | 3 % ثم 2 % ثم 1 % (المرسوم 09-18) | موقّع الوكالة |
| الضريبة على فائض القيمة | 15 %، مع تخفيضات ممكنة | البائع |
| الرسم على القيمة المضافة | لا يطبق على سكن قديم | لا محل له |
ملف البائع الواجب تحضيره
- بطاقة التعريف الوطنية أو جواز السفر
- شهادة الميلاد رقم 12 الأصلية
- عقد الملكية الأصلي
- الدفتر العقاري الأصلي
- المستخرج السلبي الأصلي
- عقد التأمين على الكوارث الطبيعية الساري
- عقد الإيجار الجاري ووصولات الإيجار إذا كانت الشقة مؤجرة
- عقد القسمة أو الفريضة لعقار موروث
أخطاء يجب تجنبها عند البيع
- التصريح بسعر أقل من السعر الحقيقي لتخفيض الحقوق، مع أن المديرية العامة للضرائب تراقب القيم بواسطة مرجعها.
- قبض جزء من الثمن نقدا خارج العقد، مما يحرم المشتري من الإثبات ويشوّه فائض القيمة المصرح به.
- إغفال التصريح بفائض القيمة في أجل 30 يوما بحجة أن البيع تم بخسارة أو دون ربح.
- الوعد ببيع الشقة لمشتريين متتاليين: هذا البيع المزدوج يرتب مسؤولية البائع ويعطل شهر العقد.
- بيع شقة موروثة دون موافقة جميع الورثة ولا عقد قسمة، مما يعرض العقد للطعن.
ما يتساءل عنه بائعو الشقق
من يدفع مصاريف الموثق عند بيع شقة في الجزائر؟
حقوق التسجيل مستحقة على الطرفين بالتضامن ويتقاسمانها مبدئيا مناصفة. ويُحدَّد توزيع أتعاب الموثق في العقد. أما عمولة الوكالة فيدفعها الطرف الذي وقّع الوكالة المكتوبة، وفق المرسوم رقم 09-18.
كم تبلغ الضريبة على فائض القيمة لشقة بيعت سنة 2026؟
الضريبة المحررة على الدخل الإجمالي تبلغ 15 % من فائض القيمة. وتُخفَّض بنسبة 50 % للمسكن الوحيد المستعمل كمسكن رئيسي، ويطبق تخفيض بنسبة 5 % في السنة ابتداء من السنة الثالثة، في حدود 50 %. ويُتحقق من الحساب الدقيق لدى مفتشية الضرائب.
كيف تُباع شقة موروثة يُجهل سعر شرائها؟
منذ تعليمة 4 مارس 2026، يُحدَّد سعر اقتناء العقار القديم أو الموروث المجهول السعر جزافيا بنسبة 40 % من سعر البيع. وفي حالة التركة، تُعتمد القيمة التجارية في تاريخ انتقال الملكية.
هل يمكن بيع شقة مؤجرة في الجزائر؟
نعم. البيع لا ينهي الإيجار الذي يبقى نافذا في حق المالك الجديد حسب المادة 469 مكرر 3 من القانون المدني. وعلى المشتري انتظار نهاية العقد لشغل المسكن، وهو ما يؤثر كثيرا في السعر المتفاوض عليه.
هل الدفتر العقاري إلزامي لبيع الشقة؟
يشترط الموثق الدفتر العقاري الأصلي، إضافة إلى عقد الملكية والمستخرج السلبي. وعند البيع لا يُستبدل الدفتر، بل يودع في المحافظة العقارية ويُحيَّن ثم يُسلَّم للمشتري.