AlgerieImmobilier.com
لماذا يجب المرور حتما عبر الموثق؟
لا يصح بيع الدكان أو المتجر، شأنه شأن أي عقار، إلا بعقد رسمي. ويُلزم الوعد بالبيع الموقع في مكتب التوثيق البائع والمشتري معا، غير أن الملكية لا تنتقل إلا بالعقد النهائي وشهره لدى المحافظة العقارية للولاية المعنية.
الوعد بالبيع خاضع للرسم منذ جانفي 2026
أصبح قانون المالية لسنة 2026 يُخضع الوعد بالبيع لحق تسجيل بنسبة 2,5 %، يضاف إلى نسبة 2,5 % المحصلة على العقد النهائي. وبذلك يبلغ المجموع 5 % من القيمة المصرح بها، أي ضعف ما كان معمولا به في النظام السابق.
من يتحمل حقوق التسجيل؟
المشتري والبائع مدينان بها على وجه التضامن، والعرف الذي يصفه موقع Lkeria يقضي باقتسامها مناصفة. أما الوعاء والإعفاءات المحتملة والحالات الخاصة فتجدون تفصيلها في الصفحة المخصصة لـحقوق التسجيل العقاري في الجزائر.
سلم أتعاب الموثق
يحدد المرسوم التنفيذي رقم 08-243 المؤرخ في 3 أوت 2008 سلما تنازليا: 3 % إلى غاية 500 000 دج، و2 % بين 500 001 و1 000 000 دج، ثم 1 % فيما يتجاوز ذلك. اطلبوا من الموثق كشفا تقديريا قبل التوقيع، ثم وصلا مفصلا.
عمولة الوكالة والتفويض المكتوب
عند إسناد تفويض إلى وكالة عقارية، تتبع العمولة السلم الذي ينقله موقع Lkeria: 3 % إلى غاية 1 000 000 دج، و2 % إلى غاية 5 000 000 دج، و1 % فيما زاد على ذلك. ويدفعها الطرف الذي وقّع التفويض.
تاجر مستأجر يشغل المحل
حسب المادة 469 مكرر 3 من القانون المدني، المستحدثة بالقانون رقم 07-05، لا يُنهي البيع عقد الإيجار الجاري، بل يسري في حق المشتري. لذا راجعوا قبل كل شيء عقد إيجار المحل التجاري وتاريخ انتهائه.
إيجارات دفعها المستأجر مسبقا
يسدد كثير من التجار إيجار ستة أشهر أو سنة كاملة مقدما. وتمنعهم المادة 469 مكرر 4 من الاحتجاج بهذه الدفعات المسبقة على المشتري الذي كان على علم بها، وذكرها بوضوح في العقد يجنب لاحقا أي نزاع بين البائع والمشتري والمستأجر.
تقدير الضريبة على ربح التنازل
يخضع الربح لضريبة الدخل الإجمالي المحررة بنسبة 15 % (المواد من 77 إلى 79 والمادة 104 من قانون الضرائب المباشرة والرسوم المماثلة). ويُطبق تخفيض بنسبة 5 % عن كل سنة حيازة ابتداء من السنة الثالثة، في حدود 50 %، كما توضحه صفحة فائض القيمة العقارية.
محل موروث أو مشترى منذ زمن بعيد
تُضاف المصاريف المبررة إلى سعر الشراء في حدود 30 %. وإذا كان السعر الأصلي مجهولا، فإن المنشور رقم 09/MF/DGI/LF.2026 المؤرخ في 4 مارس 2026 يحدد هذا السعر جزافيا بنسبة 40 % من سعر البيع.
التصريح الجبائي في أجل ثلاثين يوما
يصرح البائع بالتنازل لدى إدارة الضرائب خلال 30 يوما الموالية للعقد، حتى وإن لم تحقق العملية أي ربح. وبما أن المحل القديم لا يخضع للرسم على القيمة المضافة، فلا تثقل الصفقة سوى الضريبة والحقوق والأتعاب.
تأمين الكوارث الطبيعية لمحل النشاط
يطلب الموثق عقد التأمين على الكوارث الطبيعية المنصوص عليه في الأمر رقم 03-12 المؤرخ في 26 أوت 2003. وبالنسبة لمحل مستغل، تغطي وثيقة «النشاط» لدى الشركة الجزائرية للتأمين SAA التجهيزات والعتاد والبضائع أيضا، لا جدران المبنى فحسب.
حق الشفعة المعلن عنه لسنة 2027
أفاد موقع TSA بأن مشروع قانون المالية لسنة 2027 ينص على حق شفعة للدولة في البيوع العقارية. ويبقى مضمونه المفصل غير مؤكد، فتابعوا النص النهائي قبل الالتزام بالتنازل عن عقار من العقار التجاري بأجل طويل.
مسار التنازل عن محل خطوة بخطوة
- اجمعوا عقد الملكية والدفتر العقاري النهائي والشهادة السلبية التي تسلمها المحافظة العقارية التابع لها موقع المحل.
- قيّموا وضع الإيجار الجاري: المدة المتبقية ومبلغ الإيجار والتسبيقات المقبوضة، ثم أخبروا المستأجر بمشروع البيع.
- اتفقوا على السعر مع المشتري مباشرة أو عن طريق وكالة معتمدة مرتبطة بتفويض مكتوب.
- وقّعوا الوعد بالبيع لدى الموثق وسددوا حصة حقوق التسجيل البالغة 2,5 % المفروضة عليه منذ 2026.
- وقّعوا العقد النهائي وادفعوا نسبة 2,5 % المتبقية، واتركوا للموثق مهمة الشهر لدى المحافظة العقارية.
- احرصوا على تحيين الدفتر العقاري باسم المشتري، ثم سلّموه عقد الإيجار ومعلومات الاتصال بالمستأجر.
- أودعوا التصريح بفائض القيمة خلال 30 يوما من التوقيع، حتى لو لم يحقق البيع أي ربح.
ما يكلفه التنازل عن محل
| البند | أساس الحساب | المبلغ التقريبي |
|---|---|---|
| حقوق التسجيل | القيمة المصرح بها (الوعد ثم العقد) | 5 % إجمالا منذ 2026، مناصفة بين الطرفين |
| أتعاب الموثق | السعر، سلم المرسوم 08-243 | 3 % ثم 2 % ثم 1 % حسب الشرائح |
| عمولة الوكالة | سعر البيع | 3 % ثم 2 % ثم 1 %، يدفعها صاحب التفويض |
| الضريبة على فائض القيمة | الربح الصافي بعد التخفيضات | 15 % محررة |
| القيد في الدفتر العقاري | مبلغ جزافي لدى المحافظة العقارية | 500 دج (تقريبي) |
| تأمين الكوارث الطبيعية | القيم المصرح بها ودرجة التعرض | متغير حسب المؤمن |
الوثائق المطلوبة من البائع
- وثيقة هوية سارية المفعول
- شهادة ميلاد رقم 12 أصلية
- عقد ملكية المحل الأصلي
- الدفتر العقاري الأصلي في صيغته النهائية
- الشهادة السلبية الأصلية من المحافظة العقارية
- عقد تأمين الكوارث الطبيعية ساري المفعول
- نسخة من عقد الإيجار التجاري ووصولات الإيجارات المقبوضة
- شاهدان عندما يطلبهما الموثق
أخطاء تعرقل البيع أو تضعفه
- الوعد بالتنازل عن محل مملوك بعقد عرفي أو دون سند مشهر: فبدون عقد توثيقي ولا دفتر عقاري نهائي لا يستطيع الموثق تحرير البيع.
- تقديم المحل على أنه شاغر في حين يملك تاجر عقد إيجار مكتوبا لا يزال ساريا، ويبقى نافذا في حق المشتري إلى نهايته.
- التصريح بسعر أقل في العقد لتقليص الحقوق والضريبة: فالمبلغ المدفوع خفية لا يمكن إثباته ويعرّض الطرفين لتصحيح جبائي.
- إهمال التصريح بفائض القيمة خلال 30 يوما بحجة أن التنازل لم يحقق ربحا، مع أنه يبقى إلزاميا.
- إسناد البيع إلى وسيط غير معتمد، أو دفع عمولة دون تفويض مكتوب يحدد الطرف الذي يتحملها.
أسئلتكم حول بيع محل تجاري
هل يمكن بيع محل تجاري مؤجر في الجزائر؟
نعم. فالبيع، إراديا كان أو جبريا، لا يُنهي الإيجار، إذ تجعله المادة 469 مكرر 3 من القانون المدني نافذا في حق المشتري. ويستأنف هذا الأخير العقد كما هو، ولا يمكنه استرجاع المحل لاستعماله الخاص إلا عند انقضاء الأجل المتفق عليه.
ما هي مصاريف بيع محل تجاري سنة 2026؟
ينبغي توقع 5 % من حقوق التسجيل موزعة بين الوعد والعقد، يتقاسمها الطرفان مبدئيا مناصفة، وأتعاب الموثق وفق السلم التنازلي لسنة 2008، وعمولة وكالة عند الاقتضاء، وضريبة 15 % على فائض القيمة الصافي للبائع.
هل يخضع بيع محل تجاري للرسم على القيمة المضافة؟
لا يخضع بيع العقار القديم للرسم على القيمة المضافة، وفق المعلومات التي نشرها موقع Lkeria. أما حالة المحل الجديد الذي يتنازل عنه المرقي العقاري فتخضع لنظام آخر، يوضحه الموثق أو إدارة الضرائب قبل التوقيع.
كيف يُحسب فائض القيمة على محل موروث؟
في حالة التركة، تُعتمد القيمة التجارية للمحل في تاريخ انتقال الملكية. وإذا كان السعر الأصلي لعقار قديم مجهولا، فإن منشور 4 مارس 2026 يحدد سعر الاقتناء جزافيا بنسبة 40 % من سعر البيع، قبل تطبيق التخفيضات.
هل يُطبق حق شفعة الدولة منذ الآن؟
هذه النقطة غير مؤكدة. يشير موقع TSA إلى أن مشروع قانون المالية لسنة 2027 يتضمن حق شفعة للدولة في البيوع العقارية، لكن النص النهائي وكيفيات تطبيقه لم تُعرف بعد. وسيبين لكم الموثق ما إذا كان يشمل بيعكم.