ما هي حقوق التسجيل الواجب دفعها عند بيع عقار؟

ضريبة تُحصَّل عند كل نقل للملكية

يترتب على كل نقل لعقار أو لحق عيني عقاري حق تسجيل يُدفع للخزينة العمومية. ويحدد قانون التسجيل، لا سيما مواده 91 و208 و220 و226 و231 و252، وعاء هذا الحق والنسب المطبقة عليه.

نسبة 5 % على المسكن

حسب موقع lkeria، يخضع اقتناء عقار مخصص للسكن لحق بنسبة 5 %. وتتدرج نسب نقل الملكية من 0,5 % إلى 5 % حسب العمليات، ما يفرض تكييف العقد بدقة قبل حساب المبلغ المستحق.

ما الذي يغيره قانون المالية 2026

منذ أول يناير 2026، أصبح الوعد ببيع عقار خاضعًا لحقوق التسجيل والطابع. وقد فصل موقع TSA، في 9 يناير 2026، رسمًا بنسبة 2,5 % على الوعد، ثم 2,5 % على العقد الذي يجسده.

التراجع عن الوعد يكلف 5 000 دج

يُخضع القانون نفسه فسخ الوعد بالبيع لحق ثابت قدره 5 000 دج. ويضاف هذا المبلغ إلى الغرامات المحتملة المتفق عليها بين الطرفين، مثل خسارة عربون مدفوع لدى الموثق.

السعر المصرح به أم القيمة التجارية؟

أساس الحساب هو السعر المدون في العقد أو القيمة التجارية الحقيقية للعقار، حسب موقع lkeria. وتعتمد المديرية العامة للضرائب على مرجعيتها لأسعار العقار لكشف التصريحات الناقصة ورفع الوعاء الخاضع للضريبة.

الهبة داخل العائلة: 3 %

تخضع الهبة العقارية لنسبة 5 %، تنخفض إلى 3 % بين الأصول والفروع والأزواج، حسب lkeria. وتصف صفحتنا حول الهبة العقارية في العائلة العقد التوثيقي وشروط هذا النقل المجاني.

مبادلة عقارين

تخضع مبادلة العقارات، وهي العملية الموصوفة في صفحتنا حول المبادلة العقارية في الجزائر، لنسبة 2,5 % حسب lkeria. أما المعدل المدفوع لتعويض فارق القيمة فيُعامل كسعر ويُصرح به في العقد التوثيقي.

عقد إيجار السكن: حق ثابت قدره 500 دج

يكلف تسجيل عقد إيجار مسكن حقًا ثابتًا قدره 500 دج، حسب بطاقة lkeria لسنة 2017. ولا علاقة لهذا المبلغ بقيمة الإيجار، خلافًا لأتعاب الموثق الذي يحرر العقد، والتي تكون نسبية.

المساكن العمومية معفاة

تُعفى من الحقوق عمليات التنازل عن المساكن الرئيسية من طرف الدولة أو هيئاتها: البيع بالإيجار، الاجتماعي، الترقوي المدعم والسكن الريفي. وبالتالي فإن المكتتب في صيغة البيع بالإيجار لدى عدل لا يدفع هذه النسبة البالغة 5 % عند تحرير عقده.

المشتري والبائع متضامنان

الطرفان مدينان بالحق على وجه التضامن ويتقاسمانه. وإذا أعفى القانون أحدهما، لا يُطالَب الآخر إلا بنصفه. غير أن الخزينة العمومية يمكنها مع ذلك متابعة أي واحد منهما في حال عدم الدفع.

الموثق، محصِّل لصالح الضرائب

يحسب الموثق الحقوق ويقبضها عند التوقيع ثم يدفعها للإدارة الجبائية قبل شهر العقد في المحافظة العقارية. ويسلم للأطراف وصلًا يميز بوضوح بين هذه الحقوق وأتعاب الموثق الخاصة به.

التصديق الأبوستيلي والنسخ المصادق عليها

يستحدث قانون المالية 2026 أيضًا طابعًا قدره 1 500 دج على الأبوستيل، وهو مفيد للجزائريين المقيمين بالخارج الذين يقدمون عقودًا. وتخضع النسخ المصادق عليها لـ30 دج عن كل أمر و40 دج عن كل حكم و50 دج عن كل قرار.

حساب حقوق التسجيل

1. تحديد طبيعة العملية: بيع أو وعد أو هبة أو مبادلة أو إيجار، لأن لكل عقد نسبته الخاصة.
2. التحقق مما إذا كان البائع هيئة عمومية معفاة، مثلًا في إطار البيع بالإيجار أو السكن الترقوي المدعم.
3. تحديد الوعاء الخاضع للضريبة، السعر المصرح به أو القيمة التجارية الحقيقية، بمقارنته بمرجعية أسعار المديرية العامة للضرائب.
4. تطبيق 2,5 % على الوعد و2,5 % على العقد النهائي وفقًا لقانون المالية 2026.
5. توزيع العبء بين المشتري والبائع في الوعد وإدراج هذا التوزيع في العقد.
6. مراقبة سطر الحقوق المدفوعة للخزينة في وصل الموثق، منفصلًا عن أتعابه.

النسب والحقوق الثابتة الواجب معرفتها

وثائق مفيدة للتسجيل

• وعد بالبيع موثق يذكر السعر وتوزيع الحقوق
• سند ملكية البائع المشهر في المحافظة العقارية
• وثائق هوية الطرفين ورقم التعريف الجبائي عند الاقتضاء
• قرار الاستفادة أو عقد الهيئة العمومية في حالة تنازل معفى
• بطاقة الحالة العائلية لإثبات القرابة في حالة الهبة
• عقود أجنبية مصادق عليها بالأبوستيل عندما يقيم أحد الطرفين خارج الجزائر

أخطاء مكلفة عند التسجيل

• التقليل من السعر في العقد لدفع حقوق أقل: قد تؤدي القيمة التجارية التي تراقبها المديرية العامة للضرائب إلى تصحيح وغرامات.
• الاكتفاء بعقد عرفي غير مسجل: فهو لا ينقل الملكية ويحرم المشتري من أي حماية في مواجهة البيع المزدوج.
• توقيع وعد دون توقع تكلفته: منذ 2026، يخضع لنسبة 2,5 % بمجرد إبرامه، حتى لو فشل البيع.
• الاعتقاد بأن إعفاء أحد الطرفين يعفي الآخر: يبقى نصف الحق مستحقًا على المتعاقد غير المعفى.
• دفع الحقوق نقدًا لوسيط دون وصل من الموثق، وهو الإثبات الوحيد للدفع الفعلي للخزينة.

أسئلتكم حول حقوق التسجيل